Преобразования в аграрном секторе

Рынок земли Китая в новых экономических условиях

ХАНЬ ЛИНЬФЭЙ
докторант Института народнохозяйственного прогнозирования РАН

• На рынке земли объектом торговли является право принадлежности земли, т.е. либо право собственности на нее, либо право пользования ею, либо то и другое вместе взятое
• Когда в Китае говорят о рынке земли, то речь идет главным образом о переходе права пользования землей
• Правительство Китая прилагает большие усилия, чтобы сократить или вообще ликвидировать скрытые формы рынка земли

На рынке земли объектом торговли является право принадлежности земли, т.е. либо право собственности на нее, либо право пользования ею, либо то и другое вместе взятое. В континентальном Китае земля не может быть объектом купли-продажи, следовательно, нет рынка собственности на нее,  а право собственности может возникнуть как непостоянное, переходное. Однако в качестве объекта рынка (сделки) может выступить право пользования. Поэтому когда в  Китае говорят о рынке земли, то речь идет главным образом о переходе права пользования землей.

Право пользования имеет очень широкий смысл, включая реальное право пользования, право аренды и право залога. В абсолютном большинстве случаев в Китае на рынке приобретается право пользования землей, находящейся в государственной собственности. В общем виде  структура рынка земли представлена в таблице.

Первичный рынок земли

Образование  первичного рынка земли  в современном Китае связано с тем, что государство периодически уступает право пользования землей. В некоторых случаях им наделяют в административном порядке. Такая земля чаще всего используется для правительственных нужд, выделяется в плановом порядке и безвозмездно распределяется между производственными или административными единицами. Она никак не может попасть на рынок земли и стать его объектом.

Данный способ предоставления земли пользователям преобладал до экономической реформы. В новых условиях государство стремится воплотить в жизнь свое право собственности на землю экономически более  эффективно, и потому все в больших масштабах прибегает к платным формам его уступки. В результате в  настоящее  время большая часть земли распределяется  за  определенную плату, как иногда говорят, правительство “утверждает право аренды земли”.

Уступка права пользования землей характеризуется продолжительностью и размером платы. В Китае максимальная продолжительность установлена для торговых организаций - 40, промышленных предприятий – 50, жилищных организаций – 70 лет. По истечении установленного срока земля со всеми сооружениями безвозмездно возвращается государству. Оплата уступки права пользования землей  может осуществляться двумя способами: либо один раз за весь период, либо ежегодно. Стоимость оплаты устанавливается главным образом по соглашению, по конкурсу или на аукционе.

Уступка права пользования землей
по соглашению

При данной форме государство как собственник выбирает принимающую сторону и согласовывает все необходимые условия сделки. По достижении согласия стороны подписывают контракт на право пользования землей. Уступка по соглашению применяется, как правило, в особых условиях использования земли, в  частности при разработке тяжелых земель.

Порядок оформления уступки права пользования землей по соглашению обычно таков.

Собственник земли (уступающая сторона) предварительно посылает соответствующие материалы и документы принимающей стороне. В материалах содержится следующая информация:

местоположение участка, его  окружение, площадь, кадастровый реестр;

требования к использованию земли и объектам строительства;

срок строительства объекта, а также необходимые расходы на строительство и минимальная площадь развития;

требования к охране окружающей среды, озеленению, санитарно-эпидемическим условиям, средствам связи, противопожарным мероприятиям;

требования к состоянию общественных и административных сооружений, а также к проектированию;

состояние участка земли, включая рельеф, строительные объекты, постройки и другие вспомогательные строения и способы их использования;

способ и срок использования уступки права пользования землей;

требования к оплате уступки права пользования;

права и обязанности, юридические обязательства принимающей стороны;

другие необходимые материалы и документы.

Далее принимающая сторона в установленное время передает проект разработки земли и проект строительства, сведения об общей сумме платы за уступку права пользования землей, а также информацию о способе оплаты.

После этого уступающая сторона должна организовать различного рода консультационно-согласительные встречи.

По достижению консенсуса стороны подписывают контракт. Принимающая сторона вносит установленную плату.

Произведя оплату, принимающая сторона должна обратиться в земельное управление правительства и зарегистрировать свое право пользования землей, получив соответствующее свидетельство.

Уступка права пользования землей
по конкурсу

При данной форме собственник земли (уступающая сторона) заблаговременно обращается ко многим потенциальным клиентам с приглашением принять участие в конкурсе и организует его среди зарегистрированных. Естественно, что на первичном рынке на получение права пользования землей организатором конкурса выступает правительство. Оно имеет ясные представления о перспективах использования того или иного участка земли и определяет общий план их разработки.

В содержание конкурса входит объявленная цена участка земли (цена уступающей стороны), а также проект его плановой разработки. В некоторых случаях дается также перечень объектов общественных сооружений, которые правительство требует построить на участке (к примеру, общественных сооружений или дешевого жилья).

Порядок организации конкурса на право пользования землей выглядит  так.

1. Уступающая сторона заранее рассылает потенциальным участникам конкурса пригласительные билеты и все необходимые документы. В документах помимо предлагаемых способов достижения соглашения в ходе конкурса отражаются следующие моменты:

• требования  к имиджу и возможностям участника конкурса. Цель этого состоит в том, чтобы точно определить дееспособность каждого конкурсанта. Речь, прежде всего, идет о таких характеристиках, как мощность капитала, состояние управления, техническая оснащенность, место регистрации, принадлежность государству и т. п.;

• место проведения конкурса, его конкретные формы, день проведения, порядок и критерии отбора;

• сумма и форма гарантийного взноса за участие в конкурсе.

2. Приглашенные на конкурс должны прибыть в установленное время на место его проведения и опустить в специальный ящик запечатанный зашифрованный конверт со своими намерениями (по размеру участка, предполагаемому направлению его использования, сумме за уступку права пользования землей, способу оплаты).

3. Участники конкурса должны своевременно и в указанном месте сделать гарантийный взнос и ожидать результатов рассмотрения материалов конкурса.

4. Уступающая сторона образует оценочный комитет из специалистов и советников. Комитет организует открытие конкурса, проверяет присланные конкурсантами материалы и отбраковывает не соответствующие объявленным условиям. Главные причины несоответствия: конверт не зашифрован; конверт опущен не в установленный день; предложения неполны; гарантийный взнос произведен не вовремя; гарантийный взнос меньше указанного в условиях; на документах нет печати или подписи юридического лица; предложения написаны нечетко или в неустановленной форме; объявлено две или более цен.

Затем комитет рассматривает принятые материалы содержательно, выявляет победителя, подписывает соответствующий документ. Уступающая право пользования землей сторона выдает победителю свидетельство.

5. В установленный день победитель конкурса на основании полученного свидетельства подписывает контракт с уступающей стороной, а также оплачивает получение права на пользование землей. Может оказаться, что гарантийный взнос, внесенный конкурсантом, полностью покроет названную плату.

6. После того как победитель конкурса в надлежащей форме произведет оплату, он обращается в земельное управление правительства с просьбой оформить на него право пользования участком. В результате ему выдают  соответствующее свидетельство.

Аукционная форма уступки
права пользования землей

Эта форма называется также "конкурентной продажей". Аукцион проводится в следующем порядке.

1. Сначала уступающая сторона публично объявляет место и время проведения аукциона и сообщает положение участка земли, площадь, планируемый способ его использования, время пользования. Обычно эти сведения публикуются в ведущих газетах. Желающие участвовать в данной акции (покупатели)  имеют право обратиться к организатору аукциона (уступающей стороне) с просьбой ознакомить их с его основными положениями. Они могут проверить на месте соответствие материалов, а также попросить специалистов произвести оценку участка и определить рамки его цены.

2. Участники аукциона заблаговременно (скажем, за 3 дня до аукциона) должны явиться на место его проведения и получить фирменный знак с номером для голосования, использование которого означает согласие с объявленной ценой. Если будет применен иной знак, голосование считается недействительным.

3. Аукцион обычно проводится так: публично объявляется цена и осуществляется голосование знаками. Вначале назначается самая низкая цена. Затем, если находится желающий заплатить больше, устанавливается заявленная им цена. При окончании торгов, т.е. когда нет покупателя, готового дать за участок большую сумму, ударами молотка объявляется принятая цена, а также номер знака, владелец которого согласен с ней.

4. Победитель аукциона должен немедленно подписать с уступающей стороной контракт о праве пользования участком земли и произвести оплату.

5. После этого он обращается в земельное управление правительства с просьбой зарегистрировать свое право и получить соответствующее свидетельство.

Вторичный рынок земли

Основными формами вторичного рынка земли являются переуступка права пользования и аренда. Правительство непосредственно не принимает участия в этой торговле, но оно регулирует и регламентирует данные процессы.

Переуступка права пользования землей

Эта операция означает переход права пользования землей. Она происходит между субъектами, уже имеющими такое право (так сказать, по горизонтали). Обычно осуществляется переуступка тех участков, право пользования которыми приобретено на первичном рынке земли. Если земля была разработана и в нее вложен определенный капитал, то результаты этого в качестве полного или частичного права пользования также передаются новому хозяину.

В основном применяются три формы переуступки: продажа, обмен, дарение. Продажа означает, что владелец права пользования землей может передать его другому лицу за определенную плату. При обмене приобретающая сторона оплачивает уступку какими-либо материальными ценностями, оформляя процедуру юридически. Дарение осуществляется путем добровольной и безвозмездной передачи своего права пользования участком земли другому лицу. Последнее осуществляет юридическое оформление акции: действие дарения должно соответствовать отношениям между гражданами и юридическими лицами.

Порядок переуступки права пользования землей в основном сводится к следующему.

1. Участники сделки подписывают контракт о переуступке права пользования землей.

2. Контракт должен быть оформлен и засвидетельствован в нотариальной конторе.

3. Контракт о переуступке права пользования землей и нотариальный акт передаются в земельное управление для регистрации.

Существует много ограничений для проведения переуступки права пользования землей, в частности:

• время действия данного контракта (и время завершения строительства объектов) не должно превышать времени действия контракта первичного рынка земли. Одновременно между этими контрактами не должно быть противоречий в сфере прав, обязанностей и других требований;

• после оформления переуступки все права и обязанности бывшего владельца полностью переходят к новому;

• при осуществлении переуступки права пользования землей новому владельцу передаются и все объекты строительства, а также материальные ценности, находящиеся на участке;

• если в процессе переуступки необходимо изменить первоначальный способ использования участка, зафиксированный во время сделки на первичном рынке земли, то следует с соответствующим заявлением обратиться в земельное управление. После того, как оно там будет подписано, заявитель оплачивает эту процедуру, и только тогда сделка считается совершенной.

Аренда земли

Обладатель права пользования землей может сдать свой участок вместе со всеми постройками и материальными ценностями в аренду. Арендатор выплачивает за это определенную плату. Процедура сдачи земли в аренду аналогична переуступке права пользования землей.

Скрытые формы рынка земли

Рынок земли в скрытых формах (его еще называют "подпольным рынком" и более сурово – "незаконной формой сделки с недвижимостью") – порождение переходного периода от плановой к рыночной экономике. Сейчас данную проблему исследуют многие теоретики и практики. Правительство же прилагает большие усилия, чтобы сократить или вообще ликвидировать такую деятельность. Однако прежде чем ознакомиться со скрытыми формами рынка земли, еще раз обратимся к проблеме поступления земли в обращение в Китае.

Переход права землепользования

В Китае земля в городах является собственностью государства, а в пригородах и деревнях (за исключением случаев, когда она по закону находится в собственности государства) - общественной (кооперативной) собственностью. Государство, исходя из общественных потребностей, может в соответствии с установлениями закона о коллективной собственности на землю реквизировать такую землю, т.е. перевести из коллективной собственности в государственную.

Реквизиция земли государством носит принудительный характер. Она не соответствует принципу добровольности, господствующему на рынке (принципу купли-продажи), и, следовательно, не относится к рыночным действиям. Вместе с тем, поскольку при этом выдается компенсация, то приходится учитывать и фактор цены на землю.

Нужно сказать, что оборот права собственности на землю в Китае носит в основном односторонний характер: коллективная собственность может переходить в государственную, а вот обратное движение – переход государственной собственности на землю в коллективную – согласно правилам использования земли возможно только в очень редких случаях.

В бывшем "Законе о земле" декретировалось: "Земля, находящаяся в коллективной собственности, может быть передана коллективам или отдельным лицам в порядке ведения сельскохозяйственного, лесного, рыбного хозяйства, животноводства, рыбоводства". Отсюда видно, что коллективная собственность на землю, помимо того, что она может быть передана в собственность государства, может быть обращена между различными коллективными владельцами.

Коллективное право на землю, также как и общее, распадается на два вида – право собственности и право пользования. Отдельный член коллектива не может владеть правом собственности на землю, а обладает только правом пользования ею, причем ему не разрешено разрабатывать землю для строительства объектов с целью получения прибыли.

Право пользования землей коллективной собственности не может непосредственно быть предложено на рынок земли и недвижимости в качестве объекта сделок. Но это может произойти, если земля, находящаяся в коллективной собственности, будет реквизирована государством и вновь уступлена пользователю. Только таким путем право коллективной собственности на землю может быть предложено на рынок, и при этом оно будет находиться под охраной закона. Процесс перехода права собственности на землю показан на рис.1.

Связь коллективной собственности
на землю с рынком земли

Итак, при необходимости произвести сделку уступки и переуступки права пользования на землю, находящуюся в коллективной собственности деревни, прежде всего нужно, чтобы правительство перевело землю из коллективной собственности в государственную,  т.е. провело реквизицию коллективной земли.

Последняя сопровождается возмещением убытка коллективу крестьян за землю, компенсацией всякого рода материальных затрат, а также выплатой пособий на переезды и обзаведение хозяйством и трудоустройством освободившихся крестьян. Если речь идет о пахотной земле, то компенсация в основном колеблется от трех до шести средних размеров годового дохода с этого участка за последние 3 года, что составляет большую часть всех выплат коллективу крестьян.

В 1992 г., к примеру, в г. Шанхае сумма реквизиционных выплат равнялась примерно 100 тыс. юаней за 1 му (0,07 га) земли. Однако если бы коллектив за счет своей земли создал торговые предприятия совместного управления с иностранным инвестором, то крестьяне получали бы значительно больший доход, чем реквизиционная компенсация государства. В том же случае, когда иностранный инвестор (или местное предприятие) имел дело непосредственно с коллективом крестьян, скажем, строил здания, которые управляются совместно, или сам как-то использовал землю, то он мог бы избежать очень многих сложностей в оформлении сделки и существенно сократить свои затраты.

В 1992 г., к примеру, в г. Шанхае сумма реквизиционных выплат равнялась примерно 100 тыс. юаней за 1 му (0,07 га) земли. Однако если бы коллектив за счет своей земли создал торговые предприятия совместного управления с иностранным инвестором, то крестьяне получали бы значительно больший доход, чем реквизиционная компенсация государства. В том же случае, когда иностранный инвестор (или местное предприятие) имел дело непосредственно с коллективом крестьян, скажем, строил здания, которые управляются совместно, или сам как-то использовал землю, то он мог бы избежать очень многих сложностей в оформлении сделки и существенно сократить свои затраты.

Подпольный рынок земли:
причины и формы

Пользователь, получивший землю путем административного выделения на безвозмездной основе, в соответствии с "временными условиями уступки и переуступки права пользования землей, находящейся в государственной собственности городов и поселков КНР" не может производить переуступку  этого права,  сдавать землю в аренду или осуществлять ее залог. Если он нуждается в проведении подобных операций, то должен обратиться в земельное управление с заявлением, получить согласие и подписать контракт об уступке права пользования, произвести соответствующую оплату и пройти регистрацию. Только после этого он получит законное право на переуступку, сдачу в аренду или подзалог.

Однако в рыночных условиях стремление получить экономическую выгоду и избежать платы за уступку права пользования землей толкает многих ее пользователей к различного рода махинациям. Таким образом, право пользования землей проталкивается на рынок в скрытых формах. Основные способы этого следующие:

• продажа недвижимости (помещений) сопровождается передачей сопутствующей земли. По форме – сделка по поводу недвижимости, а на самом деле в стоимость помещения включена стоимость земли. Например, компания по управлению помещениями получает право пользования землей путем административного выделения, т.е. безвозмездно, а затем продает помещение торговой организации. Причем в стоимость помещения включается и стоимость земли. Компания при этом извлекает прибыль;

• сдача в аренду помещений вместе с землей. В ходе таких сделок аренда земли протаскивается в скрытой форме;

• купля-продажа земли в чистом виде. Объектом сделки является земля, полученная путем административного выделения. Например, спортивная площадка, двор, пустырь и т.д.;

• сдача в аренду земли в чистом виде. Объектом аренды опять-таки выступает земля, полученная путем административного выделения, однако сдается она в аренду частным путем;

• обмен земли на материальные ценности. Скажем, меняют землю на трактор или оборудование;

• использование земли в качестве капитала при совместном управлении или строительстве, когда право пользования землей задействуется в качестве условия осуществления названных операций;

Во всех названных случаях при сделке в скрытой форме используется стоимость земли, которая в принципе должна возвращаться государству как собственнику земли. Между тем она присваивается отдельными людьми или организациями, и государству наносится громадный урон. По данным статистики, в 1990 г. примерно 2-3 млн человек, получив землю путем административного выделения, незаконно проводили сделки с землей. Ежегодный урон государству от таких сделок оценивается специалистами примерно в 3 млрд юаней. В связи с этим в марте 1992 г. земельное управление правительства обнародовало "Временные правила пользования землей, полученной путем административного выделения". В них четко указывается, что торговые сделки с правом пользования землей, полученной путем административного выделения, являются незаконными.

Цена на землю

Еще раз напомню, что как товар земля выступает на рынке в форме права собственности, права пользования и права залога. Отсюда возможны три соответствующих типа цен на землю. Но поскольку в Китае право собственности на землю полностью принадлежит государству  и не может поступать на рынок в форме уступки или переуступки, то основной выступает цена права пользования землей.

Естественно, что такая цена различается в зависимости от продолжительности периода использования земли. Кроме  того, на формирование цены влияет множество других факторов, которые можно разбить на три типа: общие, районные, особенные (см. рис.2).

Система цен  на землю

Вследствие того, что рынок недвижимости начал формироваться в современном Китае лишь в начале 80-х годов, система цен на землю еще недостаточно совершенна, часто меняется. В настоящее время она включает базовую и комплексную цены, а последняя - номинальную цену, цену уступки и цену торговой сделки.

Базовая цена – средняя цена земли, складывающаяся от приобретения права пользования торговыми и промышленными предприятиями, предприятиями по строительству и эксплуатации жилья с учетом его класса. Она устанавливается для каждого города и поселка  и изменяется полностью или частично через два года. Большое влияние на величину базовой цены земли оказывают направления ее использования. В этом плане выделены четыре группы пользователей: под торговлю, общежития, жилье, промышленность.

Комплексная цена – цена на участок земли в городе или поселке, складывающаяся в зависимости от состояния спроса и предложения. Обратим внимание на следующие особенности комплексной цены:

это цена конкретного участка земли, который самостоятельно используется какой-то производственной единицей;

его базовая оценка произведена на какую-то определенную дату при соответствующем ей состоянии рынка недвижимости. Со временем эта оценка изменяется. Поэтому очень важно установить, когда она была назначена;

это цена, устанавливаемая в ходе сделки на рынке;

это одна из областей управления рынком со стороны государства. Сравнивая устанавливаемые цены с уже фигурировавшими на рынке, можно обнаружить скрытые цены, назначаемые с целью утаить истинную сумму сделки от налогов;

она обычно устанавливается на сравнительно небольшие участки земли по поводу либо перехода права пользования, либо как доли участия в совместном хозяйствовании, либо залога земли;

она устанавливается в ходе сделки при посредничестве оценщика и, естественно, зависит  от его опыта.

Номинальная цена – один из видов комплексной цены. Она действует в определенный период времени и отражает нормальные условия хозяйствования и политику правительства. В ее основе лежит базовая цена. Номинальная цена определяется с помощью коэффициента, учитывающего время пользования участком,  его положение, размер и некоторые другие параметры. Она может быть объявлена непосредственно на основе рыночной информации или определена специальными методами.

Цена уступки права пользования землей устанавливается правительством по самым низким критериям с учетом устойчивых цен на рынке. Обычно она основывается на номинальной или базовой цене; учитывается также положение на рынке.

Договорные цены, складывающиеся в ходе сделки – это цены переуступки и залога. Она устанавливается путем переговоров, а цена залога – путем соглашения.