Главная Каталог раздела Предыдущая Оглавление Следующая Скачать в zip
МЕЖДУНАРОДНЫЙ
УНИВЕРСИТЕТ (в Москве) Кафедра государственного и муниципального управления
Москва 23 апреля 2000 г.
Матерое Л.Н. Председатель совета Ассоциации ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК «Центр».
С переходом России на рыночные методы хозяйствования были существенно изменены финансовые потоки сбора и перераспределения доходов. Стало очевидно, что масштабной финансовой поддержки жилищной сферы от федерального правительства далее не будет, в связи с чем администрациям города, округов, Управ необходимо самостоятельно изыскивать источники финансовых ресурсов для проведения в той или иной степени социально ориентированной жилищной политики, учитывая при этом специфические условия, характерные для каждого конкретного района Москвы.
В 1998 г. в Москве был принят Закон от 11.03.98 №6 «Об основах жилищной политики» с изменениями и дополнениями от 12.05.99 №23-52. К сожалению, в настоящее время в научной теории местного управления нет понятия и научно-обоснованной методологии формирования местной жилищной политики.
В Москве понятие местной жилищной политики определить еще сложнее, так как из-за приватизации жилого фонда (каждая вторая квартира в собственности граждан), и перехода к новым условиям рыночных отношений пока нет четкого разграничения на зоны социальной, политической и экономической ответственности, не скоординированы действия органов власти на разных уровнях управления, нет достаточной юридической обоснованности на уровне округа ц управы в области жилищных отношений, нет городской утвержденной целевой программы поддержки инициатив граждан, хотя и одобрена целевая программа ЦАО, а в некоторых Управах, в частности Управа «Хамовники» имеет свою районную программу.
В настоящее время в Москве практически весь многоквартирный городской жилищный фонд можно считать кондоминиумами. Проблема управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев, и правового регулирования отношений между сособственниками общего имуществ является на сегодня актуальной для всех районов города. Эту задачу предполагалось решить путем создания гражданами товариществ собственников жилья (ТСЖ).
Сегодня идея организации управления жильем на основе ТСЖ активно поддерживается многими организациями, объединяющими членов бывших ЖСК, ЖК, МЖК и образованных ТСЖ в других организационно-правовых формах, На основе положительного опыта деятельности некоторых ТСЖ (например ТСЖ «Эйдетика»), которым удалось добиться реализации предусмотренных законодательством правомочий. Имеется та кое мощная общественная поддержка действий органов власти в тех районах и округах города, где местные власти активно способствуют созданию кондоминиумов и деятельности ТСЖ.
В общей сложности, по данным Горкомстата на 01.03.2000 в Москве насчитывается более 370 товариществ собственников жилья, большая часть из которых, пока формируется на базе нового строительства. В меньшей степени этот прирост обеспечивает создание товариществ собственников жилья на базе государственного, муниципального и кооперативного жилищного фонда, хотя | только в Москве из 38747 жилых домов, более чем в 10000 зданий собственники представляют более 50 процентов владельцев квартир дома.
Таким образом следует констатировать, что процесс создания кондоминиумов в городе идет медленными темпами, В настоящее время численность зарегистрированных кондоминиумов, управляемых ТСЖ, составляет менее одного процента в общем объеме | жилищного фонда города, и более того, не все ТСЖ взяли на себя | бремя управления принадлежащей им собственностью, Как правило, эти функции по договору передаются тем же ДЕЗам, ГРЭ-Пам, РЭУ, несмотря на признание эффективности управления недвижимостью в жилищной сфере объединениями домовладельцев за счет снижения затрат на ее обслуживание и повышения качества представляемых коммунальных услуг.
Опыт показывает, что серьезной причиной, сдерживающей развитие этой формы самоорганизации жителей, является отсутствие у граждан опыта самоуправления, психологическая неготовность и боязнь взять на себя ответственность за будущее жилого дома, опасение возможного увеличения коммунальных платежей для членов ТСЖ и других факторов, основанных на недостаточном знании, понимании вопросов управления домовладением, а также экономической и политической нестабильностью в обществе. По данным опроса социологического опроса, проведенного в Москве, всего только 1.5% нанимателей, 9.8% собственников, 4.5% работников ДЕЗов, ГРЭПов знают, что такое ТСЖ. Подавляющее большинство респондентов не верят в появление инициативы у жителей и не ожидают в скором будущем создания эффективно функционирующих самоуправленческих структур, контролирующих;
Я то же время с правовой точки зрения никаких серьезных препятствий для развития ТСЖ нет. Принятый 15 июня 1996 11.11 Федеральный закон «О товариществах собственников жилья*», московское законодательство определяют порядок регистрации товариществ, гарантируют им право на бюджетные дотации, а малообеспеченным членам ТСЖ также и право на жилищные субсидии. Но на практике процедура регистрации ТСЖ, определяемая подзаконными правовыми актами местного значения, часто оказывается весьма сложной и длительной. Бюджетные дотации не всегда и не и полном объеме доходят до товариществ. Возникают проблемы с передачей на баланс ТСЖ жилых зданий и нежилых помещений, и даже с бесплатным порядком оформления земельных участков, входящих в состав кондоминиумов и в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах, гарантированных этим законом.
Так, например, по оценке ассоциаций ТСЖ префектур, занимающихся созданием товариществ собственников жилья, чтобы зарегистрировать ТСЖ в г. Москве требуется согласовать вопрос в 22 городских комитетах и ведомствах, заполнить 106 различных 4)орм и документов, сделать и заверить 238 разных копий, В результате вместо определенного законом месячного срока (со дня подачи документов на регистрацию ТСЖ) реальный срок всей процедуры составляет 2,5-3 месяца, а регистрация кондоминиума - 7-9 месяцев. Обязательным условием при этом является наличие поэтажного плана здания, технического паспорта, экспликации, плана земельного участка, услуги по составлению которого в БТИ, обходится порядка 1-10 тысяч рублей. И таких документов в процессе оформления оказывается великое множество.
Многочисленные проблемы возникают и после регистрации товариществ. На практике получается, что органы санэпидем контроля пожарного надзора и другие инспекционные службы, как правило, оставаясь равнодушными к нарушениям в домах муниципального жилищного фонда, сразу же начинают проявлять принципиальность в отношении вновь созданных ТСЖ. В результате, после образования товарищества, оснащение бывшего муниципального дома в соответствии с предъявляемыми органами и требованиями необходимыми на основании действующих норм и товарищества могут оказаться в тяжелом положении и в случае аварии или других непредвиденных расходов, так как, в отличие от ДЕ-Зов они не располагают ни резервными средствами, ни возможностями для их маневрирования. А в условиях отсутствия системы резервного страхования жилых зданий и квартир, любая серьезная авария может привести в финансовому краху ТСЖ.
Таким образом, создание и организация деятельности товарищества собственников жилья является для граждан в настоящее время предприятием рискованным и дорогостоящим. Поэтому без поддержки муниципальных властей всех уровней программа широкомасштабного развития ТСЖ в городе успеха иметь не будет.
В настоящее время существует необходимость в определении понятий и разработке методологии местной жилищной политики в отношении ТСЖ, чтобы у окружных и районных властей появились возможности реализации определенной стратегии с четким разграничением зоны их политической и экономической ответственности в важнейших областях градостроительства, приватизации, кондоминизации» жилищного фонда и проведении жилищно-коммунальной реформы. Округа и районные управы имеют схожие проблемы в жилищной с4)ере, основными из которых являются:
· острая нехватка финансовых ресурсов;
· нестабильная и противоречивая нормативная база, служащая причиной социальной напряженности;
· значительный износ жилых домов;
· недостаток квартир и большие очереди на них;
· низкий уровень качества эксплуатационного обслуживания жилья;
· большая доля населения, подпадающего под льготные категории граждан, что приводит к дополнительной нагрузке на бюджет и т.д.
На первый взгляд преодолеть эти проблемы можно при помощи мероприятий по сбалансированию жилищных потребностей граждан, нуждающихся в жилье. Но целью местной жилищной политики является не только обеспечение граждан жильем, не только формирование класса собственников квартир и не только эксплуатация домов, На сегодня достаточно трудно правильно определить и сформулировать стратегически направленную цель окружной и районной жилищной политики в отношении товариществ.
Поэтому необходимо вначале уяснить ее содержание, а затем вернуться к формулировке цеди.
Районная жилищная политика имеет несколько функций. Значение всех функций крайне важно, поэтому есть необходимость в их ранжировании.
•жилищно-социальная;
• жилищно-строительная;
жилищно-ремонтная;
жилищно-эксплуатационная и жизнеобспечивающая;
архитектурно-эстетическая;
жилищно-правовая;
• поддержка некоммерческих организаций жителей: ассоциаций, союзов, объединений собственников, нанимателей, арендаторов.:
Первая - жилищно-социальная функция районных властей направлена на удовлетворение социальных потребностей населения, в том числе, что, естественно, первично. Жилищная проблема долгие годы была и остается одной из самых острых. Еще существуют огромные очереди на жилье, переуплотненные и некачественные квартиры, постоянно выходящее из строя инженерное оборудование домов, убогие и грязные дворы. Но, начиная примерно с 1990 годов, стали создаваться и набирать силу организации жилищного движения, задача которых заключалась в защите интересов собственников жилья в домах муниципального, кооперативного и ведомственного жилищного фонда. Только в Москве было создано 9 жилищных движений. Такими организациями являются Общенациональный фонд содействия ликвидации коммунальных квартир, Народный фонд, Московская жилищная ассоциация, Союз собственников квартир муниципального, кооперативного и ведомственного жилого фонда, Профсоюзное объединение «Москвичи», Столичное жилищное движение, ассоциации ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК «Центр», «Юго-Запад», «Запад», «Юг»; «Юго-Восток», «Северо-Запад», которые создают в настоящее время Жилищную палату Москвы как региональный центр частного жилья.
Интересы этих организаций не сводятся к простому жизнеобеспечению зданий. Они выдвигают требования более справедливой жилищной политики государства, улучшения жилищных условий, качества жилой среды и коммунального обслуживания, гарантий экономической и юридической самостоятельности организаций жителей и т.д.
До недавнего времени в Москве потребностью большого числа семей было получение отдельных квартир, что и до сих пор является актуальным. Но в настоящее время приоритеты жителей изменяются. Выдвигаются требования улучшения жилищных условий (увеличение нормы жилья на человека, качественное эксплутационное обслуживание и т. д.), появляется потребность во внешнем благоустройстве окружающего пространства (архитектурный облик, озеленение, уборка территорий, приведение в порядок дворов, подъездов). Окружные и районные власти в своей деятельности должны учитывать эти тенденции в смене приоритетов граждан и планировать свою деятельность в соответствии с меняющимися потребностями жителей.
К жилищно-социальной функции относится учет и регулирование жилищной обеспеченности социально незащищенных категорий жителей, а так же удовлетворение спроса граждан, желающих иметь более комфортабельное жилье, чем средние слои населения, и способных платить за него соответствующие суммы.
В сфере жилищно-строительной функции местной жилищной политики окружных и районных властей должны стремиться обеспечить сбалансирование спроса и предложения жилья путем содействия новому жилищному строительству.
Жилищно-ремонтная функция означает отслеживание и ремонт имеющегося жилого фонда, модернизацию, реконструкцию или снос аварийного, ветхого и изношенного жилья с сочинением по возможности исторического облика зданий, содействие в ремонте жилья социально уязвимым слоям населения, которые материально не в состоянии содержать свое жилье на минимально необходимом качественном уровне.
Жилищно-эксплуатационная и жизнеобеспечивающая функция заключается в обеспечении жителей всеми необходимыми жилищно-коммунальными ресурсами: теплом, газом, водой, электроэнергией - вне зависимости от коллизий рыночных отношений.
Крайне важной является архитектурно-эстетическая функция местной жилищной политики, до сих пор не заслужившая должного внимания. Она заключается в достижении такого уровня качества жилья и комфортности проживания в округах и их районах, которые отвечали бы его архитектурному и культурно-историческому стилю. Эта функция направлена на придание внешнему виду каждого района оригинальности и красоты, причем не только его центру, но и окраинам, что позволит поднять престижность и социально-экономическую значимость каждого района города, а также удовлетворенность его жителей от проживания именно в нем.
Жилищно-правовая функция заключается в обеспечении необходимого и сбалансированного, нормативно-правового регулирования всего процесса осуществления городской, окружной и районной жилищной политики, оперативное обеспечение функционирования правового поля жилищной политики.
И последняя из рассматриваемых функций - поддержка некоммерческих организаций жителей; ассоциаций, союзов, объединений собственников, нанимателей и арендаторов, Для долго срочного успеха приватизации жилья, второго его этапа: от приватизации квартир к приватизации жилых зданий, т.е. передаче зданий п управление жителей, Придача таким ассоциациям и объединениям как независимым некоммерческим институтам поддержки, функции уполномоченности, информирование и согласование с ними окружной и районной жилищной политики позволят значительно поднять авторитет власти в глазах населения.
Исходя из сущности рассмотренных функций окружной и районной жилищной политики, можно сформулировать ее определение. На наш взгляд, местная жилищная политика - это стратегия достижения целей и задач, определяемых юридическими, экономическими и социальными условиями города, округа и конкретного района, включающая набор мероприятий, социально-экономических и финансовых инструментов для наилучшего выполнения функции окружных и районных властей по формированию и воспроизводству качественной стороны жилищной сферы при одновременном недопущении социально неприемлемых условий проживания или бездомности.
При этом под главной целью окружной и районной жилищной политики мы понимаем удовлетворение жилищных и эстетических потребностей жителей города, округа и района с учетом конституционных, социально-экономических, экологических прав и возможностей, а также культурно-исторических традиции.
Теперь, опираясь на существующую законодательную базу России и Москвы в жилищной сфере, можно определить, какими возможностями правового характера обладают местные власти.
Конституция Российской Федерации наделила органы местного самоуправления, избираемые гражданами, правом решать все вопросы местного значения, принятые в пределах их компетенции, исходя из интересов населения, на основе закрепленных за органами самоуправления материальных и финансовых ресурсов.
Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения в жилищной сфере были отнесены; владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью; содержание и использование муниципального жилого фонда и нежилых помещений; регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований; создание условий для жилищного и культурного строительства; контроль за использованием земель на территории муниципального образования; организация, содержание и развитие муниципальных энерго-, газо-, тепло- и водоснабжения и канализации; организация и снабжение населения и муниципальных учреждений топливом; благоустройство и озеленение территории муниципального образования.
Органы местного самоуправления наделяются муниципальной собственностью, частью которой является муниципальный жилищный фонд. Этим фондом они вправе управлять, передавать во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов.
Население или представительные органы местного самоуправления могут самостоятельно определять порядок и условия приватизации муниципальной собственности, Законом оговаривается, что доходы от приватизации объектов муниципальной собственности в полном объеме поступают в местный бюджет.
Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» устанавливает круг обязанностей органов власти на всех уровнях управления, в том числе и органов местного самоуправления, В соответствии с данным законом местные власти должны обеспечивать порядок учета муниципального жилищного фонда, распределения и предоставления гражданам жилых помещений по договорам найма, аренды и продажи, а также создавать для населения условия найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья, За счет местных бюджетов должно осуществляться жилищное строительство для предоставления жилья гражданам на условиях его найма, аренды или купли-продажи. Местные объекты инженерной, социальной и транспортной инфраструктур, обслуживающих жилищную сферу, Предприятия, учреждения, организации и предприниматели, осуществляющие строительство, содержание и ремонт жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства, должны иметь возможность получения налоговых и финансово-кредитных льгот. Местные власти должны контролировать исполнение жилищного законодательства и регулировать деятельность нанимателей, арендаторов, собственников недвижимости, застройщиков, исполнителей работ, агентов по торговле и аренде, страховых и риэлторских компаний и других субъектов жилищной сферы.
Закон также предусматривает, что органы местного самоуправления вправе предоставлять населению льготы по оплате аренды жилья и коммунальных услуг при площади жилья, превышающей социальную норму.
Существующие законодательные рамки деятельности местных властей в жилищной сфере, устанавливающие обязанности органов местного самоуправления, еще недостаточно ориентированы на конечные, сущностные результаты окружной и районной жилищной политики.
Несколько слов об инструментах местной жилищной политики. В новых условиях хозяйствования часть механизмов используется традиционно еще со времен существования планового хозяйства, это, к примеру, учет жилья и контроль за его использованием, планирование городской застройки, амортизационные отчисления на восстановительный ремонт и т.п. Часть механизмов появилась сравнительно недавно, например, приватизация жилья, варьирование и дифференциация платежей за техническое обслуживание и коммунальные платежи для разных категорий жителей, жесткая политика ценообразования и др. А часть механизмов еще предстоит осваивать, например такие, как ипотечное кредитование, вексельный кредит, продажа жилья в рассрочку, устройство конкурсов для строительных и эксплуатирующих организаций, индивидуальное жилищное строительство под ссуды государственных и местных органов власти, передача зданий в управление жителей на получение ТСЖ прав заказчика и застройщика и т.д.
Далее представлена примерная последовательность действий при разработке концепции окружной и районной жилищной политики.
Последовательность этапов разработки концепции местной жилищной политики:
• анализ проблем жилищной сферы;
• выявление целей жилищной политики;
• выработка направлений реализация жилищной политики; ,.
• разработка конкретных мероприятий по каждому направлению».
• отслеживание и контроль результатов;
• внесение изменений и дополнений в концепцию местной жилищной политики.
Практически такой опыт только нарабатывается, и очень важно его поддержать со стороны исполнительной, законодательной ветвей власти, а также жилищных движений, ассоциаций ТСЖ, территориальных общин и домкомов. Только объединив усилия властей и жителей, можно зарегистрировать земельно-имущественный комплекс - кондоминиум, создать условия для эффективного функционирования ТСЖ, обеспечить устойчивое развитие территорий в городе Москве.
Главная Каталог раздела Предыдущая Оглавление Следующая Скачать в zip