Главная Каталог раздела Предыдущая Оглавление Следующая Скачать в zip
УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ
ОБРАЗОВАНИЙ
А.В. Руднев
Начало
земельной реформе в России было положено еще в 1990 г. союзным
законодательством (принятие закона «О собственности в СССР» и «Основ
законодательства СССР и союзных республик о земле»), более радикальное
проведение земельной реформы и коренное изменение земельных отношений произошло
с принятием Закона РСФСР «О земельной реформе» и Земельного кодекса РСФСР 1991
г.
Земельный
кодекс ликвидировал монополию исключительной государственной собственности на
землю и установил различные формы собственности на землю, включая и частную. С
принятием Указа Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии
аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. открылся новый этап в
земельной реформе. В интересах дальнейшего совершенствования земельных
отношений в условиях рыночной экономики гражданам и юридическим лицам —
собственникам земельных участков — было предоставлено право совершать
гражданско-правовые сделки с землей, т.е. продавать, передавать по наследству,
дарить, сдавать в залог, аренду и т.д., а также передавать земельный участок
или его часть в качестве взносов в уставные фонды акционерных обществ,
товариществ, в том числе с иностранными инвестициями. Государство гарантировало
неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав
собственников земли при совершении ими сделок с землей.
Это
было также подтверждено Конституцией Российской Федерации, что земля и другие
природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и
иных формах собственности. Владение, пользование и распоряжение землей и
другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно.
Право
собственности — право конкретного субъекта использовать имущественные объекты
своей властью и в своем интересе на основе и в пределах установленного в
государстве правопорядка.
Структура
форм собственности на землю представлена на рис. 5.Кроме того, возникли и
другие формы права на землю. Это — право пожизненного наследуемого владения
землей; право пользования (бессрочное, краткосрочное и долгосрочное); право
аренды (краткосрочное и долгосрочное).
Право
государственной собственности на землю в России исчисляется столетиями, а
последние семьдесят лет оно было исключительным, т.е. другой собственности не
допускалось — было только пользование. Сегодня земли, находящиеся в
собственности Российской Федерации и субъектов Федерации, являются
государственной собственностью.
Из
государственных земель выделяются земли федерального значения. К ним относятся
земли, которые имеют общероссийское значение, правовой режим которых установлен
федеральными законами или распоряжениями, а управление осуществляется органами
государственной власти РФ.
В
состав земель федерального значения входят:
земельные участки, занятые объектами
министерств обороны и безопасности
государства;
земельные участки, занятые федеральными
энергетическими и космическими
системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности,
связи, транспорта и других объектов
федерального значения;
земельные участки государственных природных
заповедников, национальных парков,
памятников природы, культуры и искусства федерального и всемирного
значения;
земельные участки Российской академии наук,
отраслевых академий наук, научных и
образовательных учреждений федерального значения и др.
Также следует отметить, что все земельные
участки, занимаемые федеральными
объектами (здания федеральных органов власти, сооружения, предприятия и
др.), относятся к федеральной
собственности.
Субъекты
Федерации — собственники земли и других природных ресурсов на своих
территориях. Разграничение государственных земель происходит согласно законам о
разграничении имущества и договоров между федеральным центром и регионами.
Право
муниципальной собственности на землю установлено в 1990 году.
Муниципальная
собственность на землю — это собственность муниципальных образований.
Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в
Российской Федерации», принятый 12 августа 1995 года, предусматривает, что
финансово-экономическую основу местного самоуправления составляет муниципальная
собственность, в состав которой входят муниципальные земли [ст. 28, 29].
Объектами
права муниципальной собственности на землю являются земельные участки в
границах муниципальных образований, отнесенных к муниципальной собственности на
основании законодательных актов. Т. е. в муниципальной собственности находятся
все земли в пределах черты города (поселения), за исключением земель, находящихся
в государственной собственности и переданных в частную собственность, также
земельные участки за чертой города, переданные в муниципальную собственность
органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В
собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут
дополнительно безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной
собственности
Субъектами
права муниципальной собственности на землю являются городские, районные,
поселковые и другие муниципальные образования, в лице органов местного
самоуправления, наделенные в соответствии с уставом муниципального образования
собственной компетенцией в решении вопросов владения, пользования и
распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности.
Муниципальные
земли городов устанавливаются методом так называемого вычитания — это земли на
территории муниципального образования, за исключением земель федеральных,
субъектов Федерации и находящихся в собственности физических и юридических лиц.
Основанием
отнесения городских земель к объектам муниципальной собственности являются:
решение об отводе земельных участков под
объекты муниципальной собственности;
решение органов местного самоуправления о
предоставлении земельных участков в
постоянное (бессрочное) пользование, за исключением земель, занятых
объектами государственной собственности
и необходимых для их обслуживания;
решения о предоставлении органами местного
самоуправления земли в аренду
юридическим и физическим лицам, кроме земельных участков, на которых
размещены объекты государственной
собственности;
решения органов местного самоуправления о
предоставлении земельных участков в
срочное пользование;
решения о предоставлении органами местного
самоуправления земельных участков физическим лицам в пожизненное наследуемое
владение;
договоры о приобретении земельных участков в
муниципальную собственность как в
границах, так и за пределами территории муниципального образования, в
том числе посредством выкупа;
отсутствие правоустанавливающих документов на
земельные участки (включая земли общего
пользования, инженерной инфраструктуры), кроме земель, отнесенных действующим
законодательством к государственной собственности;
отсутствие собственника или отказ
собственника от права владения земельным
участком (бесхозная недвижимая вещь);
решения органов государственной власти о
передаче земельных участков,
находящихся в государственной собственности в муниципальную
собственность.
Передача земель, находящихся в государственной
собственности Российской Федерации, осуществляется Правительством РФ, земель,
находящихся в государственной собственности субъекта РФ, органами
государственной власти субъекта Федерации.
Споры,
возникающие в связи с отнесением земельных участков к объектам права
муниципальной собственности на землю, разрешаются посредством согласительных
процедур или в судебном порядке.
Органы
местного самоуправления в соответствии с законодательством вправе передавать
земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, другим лицам в
собственность, срочное или постоянное пользование, сдавать в аренду, отчуждать,
передавать гражданам в пожизненное наследуемое владение, а также совершать с
ними иные сделки. Безвозмездная передача земель, находящихся в муниципальной
собственности, в государственную не допускается.
Обмен
земель, находящихся в муниципальной собственности, между муниципальными
образованиями производится на основании договоров между ними.
Представительный
орган местного самоуправления устанавливает порядок управления и распоряжения
землями, находящимися в муниципальной собственности, в соответствии с
федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.
Нормативные
правовые акты органов местного самоуправления по вопросам регулирования
земельных отношений, не противоречащие действующему законодательству и изданные
в соответствии с их полномочиями, действуют на всей территории муниципального
образования и обязательны для всех владельцев земельных участков, независимо от
формы собственности и других прав на земельный участок.
Механизм
предоставления земельных участков из муниципальных земель для застройки
включает:
1. В соответствии с территориальным
планированием использования земель и
потребностями развития территории органы местного самоуправления по собственной инициативе объявляют конкурсы и
аукционы на право застройки незанятых
земельных участков из муниципальных земель либо строительного подряда для промышленных, транспортных,
коммерческих и иных целей за счет
средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации,
местных бюджетов или средств
застройщиков. При этом сообщается, на каком праве предоставляется земельный участок.
2. Конкурсы и аукционы на право застройки
объявляются в средствах массовой
информации не менее чем за три месяца до их проведения.
3. Аукцион на право застройки может быть
объявлен после получения необходимых
документов об отводе земельного участка для указанной цели, определения основных показателей застройки.
4. Конкурс на право застройки проводится
посредством выбора предложений
заявителей, оптимально отвечающих требованиям устроителя конкурса.
5. Высокая стоимость с тенденцией постоянного
увеличения и, как правило, социальная
значимость земли предполагают соблюдение принципа публичности при совершении сделок с ней. Поэтому
предоставление городских земель происходит
только через конкурс или аукцион. Конкурсы и аукционы на право застройки земельных участков проводятся в соответствии
с гражданским законодательством.
Характеристика различных способов
предоставления земельных участков
представлена в таблице 1.
6. С победителем конкурса или аукциона не
ранее чем по истечении месячного срока
заключается договор о предоставлении (продаже) земельного участка на праве собственности, постоянного
(бессрочного) пользования, пожизненного
наследуемого владения или аренды с определением всех обременений, прав и
обязанностей застройщика, в том числе порядка утверждения проектной
документации, сроков начала и окончания строительства, минимальной стоимости
строительства, порядка расторжения договора при невыполнении обязательств и
других условий.
7. Итоги конкурса или аукциона должны быть
объявлены публично в средствах массовой информации не позднее чем через семь
дней после завершения конкурса или аукциона.
Решение
конкурсной или аукционной комиссии может быть обжаловано в суд в месячный срок
и признано судом недействительным, если нарушены правила проведения конкурса
или аукциона, в том числе если ограничено число участников вследствие действий
должностных лиц органов местного самоуправления либо других участников.
В
случае продажи земельного участка в собственность под застройку его начальная
цена не может быть ниже нормативной цены. Если на конкурс или аукцион явился
единственный претендент, конкурс или аукцион считается несостоявшимся, а
претенденту по истечении месяца земельный участок может быть предоставлен на
общих основаниях.
В
случае необходимости сноса зданий, строений, сооружений и изъятия земельных участков
при предоставлении земельных участков под застройку органы местного
самоуправления могут объявить конкурс или аукцион на право застройки земельных
участков не ранее, чем будет утверждена, объявлена и зарегистрирована в
Государственном земельном кадастре зона отчуждения земельных участков и другой
недвижимости, на каком бы праве владения земельные участки ни находились у
граждан и юридических лиц, и не ранее выкупа их недвижимости.
Зона
отчуждения земельных участков должна быть объявлена не позднее чем за год до
изъятия земельных участков. Изъятие земельного участка ранее чем за год
допускается с согласия его владельца.
Граждане
и юридические лица, получившие земельные участки в собственность, наследуемое
владение, постоянное пользование, аренду или в результате сделок с
недвижимостью, вправе осуществлять строительство, снос или реконструкцию
приобретенных ими зданий, сооружений в соответствии законодательством при
выполнения установленных условий.
Право
начала строительства наступает после согласования и утверждения в установленном
порядке его проекта, получения разрешения на строительство от местных органов
власти. На земельных участках, предоставленных в срочное пользование,
допускаются временные постройки, подлежащие по истечении срока сносу за счет
средств владельца.
Государственная
регистрация права муниципальной собственности на землю осуществляется в
порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Земельные
участки регистрируются в Государственном земельном кадастре.
Таблица
1
|
Аукцион |
Коммерческий аукцион |
Инвестиционный конкурс |
|
1. Цели |
||
|
|
Инвестирование в развитие объекта |
|
2.
Преимущественное назначение для: |
||
|
Небольших
участков |
Мелких и
средних объектов |
Крупных
массивов |
|
3.
Обязательства потенциальных инвесторов: |
||
|
|
|
|
4.
Преимущества: |
||
|
|
|
|
5.
Недостатки |
||
|
|
|
Государственный
земельный кадастр представляет собой систему необходимых и достоверных сведений
о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации,
местоположении и размерах земельных участков, об их качественной
характеристике, о владельцах земельных участков, правовом режиме
землепользования, об оценке земельных участков, иных необходимых и достоверных
сведений о земле.
Сведения
Государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при
использовании и охране земель, предоставлении и изъятии земельных участков,
совершении сделок с землей, определении размеров платежей за землю, проведении
землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других
мероприятий по использованию и охране земель. Государственный земельный кадастр
является фискально-правовой системой, обеспечивающей рациональное
налогообложение объектов недвижимости, дающей информацию для управления ими и создающей
основу для обеспечения гарантий пользователей на эти объекты (рис. 7).
Государственная
регистрация прав на земельный участок осуществляется по месту расположения
земельного участка и включает в себя внесение в государственный реестр
(Поземельную книгу):
сведений о лице, приобретающем право на
земельный участок;
описания земельного участка (категория
земель, цель использования, виды
угодий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и
другие характеристики);
сведений об условиях договора о
предоставлении земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременениях
в его использовании;
сведений о совершенных сделках и иных
действиях по распоряжению земельным участком;
сведений о наложении запрета на совершение сделок
с земельным участком;
решений уполномоченных органов о включении
земельного участка в зону отчуждения для государственных нужд.
Государственная
регистрация сделок с земельным участком осуществляется при наличии плана
земельного участка, являющегося предметом сделки. Регистрация прав на земельный
участок проводится в десятидневный срок с момента поступления в орган
государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых
документов о правах на земельный участок. Затем выдается удостоверение с
указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе.
При
государственной регистрации сделки с земельным участком, не влекущей за собой
отчуждения земельного участка, соответствующая запись о совершении сделки с
земельным участком вносится в государственный реестр (Поземельную книгу). Если
совершается сделка с земельным участком, влекущая за собой отчуждение
земельного участка, документ продавца о правах на землю подлежит сдаче в орган
государственной регистрации прав на земельный участок. Порядок регистрации прав
на земельные участки и связанную с ними недвижимость определяется федеральными
законами о Государственном земельном кадастре и о государственной регистрации
прав на недвижимость и сделок с ней.
Главная Каталог раздела Предыдущая Оглавление Следующая Скачать в zip