ПРОБЛЕМЫ ЭКОНОМИКИ

 

НОВЫЕ ПОДХОДЫ К ФИНАНСИРОВАНИЮ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В.А.ФРОЛОВ,

заместитель губернатора области, директор

департамента строительства и жилищно-коммунального

хозяйства областной администрации

 

Сегодня нет необходимости доказывать особую значимость жилищного строительства, которое решает социальные и экономические проблемы одновременно. Жилищная проблема существовала всегда, но особенно она обострилась в последнее время в связи с резким падением объемов жилищного строительства по причине снижения бюджетного финансирования всех уровней, в том числе и на средства предприятий. В то же время количество нуждающихся в получении жилья продолжает расти.

Снижение прямого бюджетного финансирования строительства жил: я это естественный процесс для рыночной экономики. За счет бюджета теперь должны строиться сравнительно небольшие объемы, в основном - социального жилья для малообеспеченных групп населения. Главное направление финансирования строительства жилья - это внебюджетные средства, особенно средства населения, с соответствующей бюджетной поддержкой в виде безвозвратных субсидий и льготных кредитов.

Анализируя опыт жилищного строительства в области за последние десятилетия, мы видим, что прецедент такого состояния уже был в 50-х годах, когда бюджетное финансирование было даже ниже, чем сейчас, а объемы строительства жилья были максимальными и доходили почти до 2 млн.кв.метров общей площади в год. Почти все построенное тогда за счет средств населения жилье было индивидуальным, и его объемы доходили до 60 процентов от общего количества построенного жилья, т.е. более 1 млн.кв.метров в год. Да, это жилье было упрощенного типа, с минимальными удобствами, но сейчас ко многим поселкам, построенным в те годы, проложены дороги, решены проблемы с энергоснабжением и водоснабжением, а на многих и с канализацией, и теперь это уже престижное и довольно благоустроенное жилье.

Из этого недавнего опыта многое можно применить и сейчас, в поэтапном строительстве и поэтапном обустройстве строящихся поселков индивидуального жилья инженерными сетями, начиная с минимально необходимого. Этот опыт, проверенный временем, мы заложили в сбои программы, которые в ближайшее время будут представлены.

К сожалению, эта тенденция вскоре была изменена в сторону увеличения объемов строительства жилья за счет бюджетов всех уровней и средств предприятий. Стала создаваться мощная база строительной индустрии, панельного домостроения, промышленности строительных материалов. Ранее существовавшее большое количество мелких предприятий строительных материалов, с упрощенной, но вполне оправдывавшей себя технологией, было ликвидировано. Были затрачены колоссальные средства, а получился ...парадоксальный результат: объемы строительства в целом по области сократились, правда, увеличились объемы жилья в многоэтажных благоустроенных домах, в основном за счет государственных средств.

Сейчас мы вступили в новые для нас рыночные условия. В этот период в строительном комплексе и в экономике в целом произошли глубокие изменения, организации строительного комплекса почти полностью приватизированы и акционированы, отсутствует монополизм крупных организаций, созданы новые частные и с коллективной собственностью предприятия строительного комплекса, создается нормальная конкурентная среда. В области набирают темпы новые для нас виды внебюджетного и смешанного финансирования жилищного строительства. Так, АО "Нижегородский дом", умело используя средства населения, наращивает объемы строительства высококачественного жилья в Н.Новгороде, притом в сочетании дорогого и сравнительно недорогого. Аналогичная деятельность, хотя и в меньших объемах, ведется многими фирмами и организациями области.

Большая работа проводится в плане финансирования строительства жилья посредством выпуска ценных бумаг, жилищных займов, сертификатов, акций, векселей. В их использовании кроются огромные наши резервы.

Особенно крупным мероприятием в области является выпуск облигаций областного жилищного займа, реализация которых на жилищном рынке производится областным фондом недвижимости, учрежденным областной и городской администрациями и акционерным обществом "АВТОГАЗ". Выручка от их продажи в первую очередь направляется на застройку домов, имеющих высокую степень готовности. На вторичном рынке облигации распространялись среди работников АО "АВТОГАЗ", за 2 месяца их было куплено более чем на 4 млрд.рублей, что позволило профинансировать достройку ряда незавершенных строительством 9-этажных домов.

Практика первого этапа работы с облигациями показала, что в настоящее время эта форма решения жилищной проблемы очень эффективна, особенно совместно с предприятиями, которые имеют на балансе большой объем незавершенного жилищного строительства. Облигации пользуются большой популярностью с-еди нижегородцев, и можно надеяться, что это направление будет крупномасштабным.

Удачной явилась и реализуемая в области программа привлечения средств на строительство жилья для военнослужащих, уволенных в запас. Она основывается на принципах добровольности, предлагает нетрадиционную форму решения жилищной проблемы с использованием не только средств федерального бюджета, представляемых в виде субсидий, удостоверенных сертификатом, но и существенных объемов личных средств граждан. Основными гарантами этой программы выступали уполномоченные банки. Выдача сертификатов, наделение участников программы значительными финансовыми ресурсами, полная независимость и самостоятельность в выборе формы и вида приобретения жилья позволяют резко сократить сроки получения жилья, повысить личную заинтересованность самих военнослужащих.

Успех программы очевиден. Всего выдано 750 сертификатов, в том числе в областном центре 266. Работу с военнослужащими, уволенными в запас, ведут 6 уполномоченных банков. В настоящее время уже более половины семей военнослужащих решили свою жилищную проблему. Хотел бы отметить большую положительную роль в успешном осуществлении этой программы банка "Нижегородский кредит".

Дальнейшим этапом работы является использование основных принципов этой программы для строительства и приобретения жилья и другим категориям граждан. Речь идет только об очередниках. Нами разработан соответствующий проект документа.

Здесь также используется добровольность участия, самостоятельное принятие решения. Доля бюджетных средств определяется постановлением Правительства и соответствующим постановлением губернатора. Эти средства предполагается размещать на целевые жилищные накопительные вклады граждан, что явится как бы первоначальным капиталом и создаст условия для накопления недостающих денег. Индексация средств на вкладах в связи с увеличивающейся инфляцией должна осуществляться ежемесячно по уровню средней сложившейся стоимости строительства жилья на первичном рынке. Здесь включится в работу областной Центр по ценообразованию.

Исходя из необходимости повышения эффективности использования крайне недостаточных бюджетных средств, предлагается в текущем году определить приоритетность выделения субсидий. Это, прежде всего, выдача средств на достройку начатых индивидуальных домов или приобретение квартир, когда у гражданина уже есть 60 процентов своих средств. Сертификат в объеме до 40 процентов стоимости жилья действует на срок не более 6 месяцев.

Во-вторых, приоритетной мы считаем выдачу средств тем гражданам, которые, приобретая жилье, сдают имеющуюся у них квартиру в пользу местной администрации для дальнейшего ее распределения по очереди. Срок действия таких сертификатов, с учетом возможного накопления средств на вкладе, составляет около двух лет.

В этой программе также предусматривается использовать средства не только на приобретение жилья, но и на долевое участие в строительстве домов.

В последнее время в областной администрации разработана новая программа строительства индивидуального жилья путем образования областного фонда индивидуального жилищного строительства с введением продовольственных сертификатов. Основное направление деятельности фонда - концентрация, эффективность использования финансовых ресурсов для поддержки инициативы физических, юридических лиц в индивидуальном жилищном строительстве посредством предоставления долгосрочных льготных кредитов. При этом застройщики рассчитываются не деньгами, а произведенными ими сельскохозяйственными продуктами - мясом, молоком, яйцами, овощами, а также продукцией других видов деятельности. Реализация продукции посредством продовольственных сертификатов производится через собственные торговые точки или на договорной основе с другими организациями, а доходы направляются на кредитование строительства. Таким образом, средства бюджета, долевых взносов для предоставления кредитов индивидуальным застройщикам используются только на первоначальном этапе.

Надо шире практиковать также сдачу жилья по договору аренды, притом направлять на эти цели не менее 10 процентов от вводимого жилья. Вся необходимая организационно-правовая база изложена в постановлении губернатора от 16.11.94 г. № 184. Аренда жилых помещений - дело новое. В настоящее время конкретная работа в этом направлении начата в Дзержинске, Городце, на Бору, в Н.Новгороде. Интересный опыт есть в Арзамасе-16, причем их направление более нацелено на решение проблемы очередников, чем на поиск арендаторов, желающих улучшить уже имеющееся жилье.

Есть интересные предложения по сдаче в аренду жилых помещений граждан преклонного возраста, естественно, по их доброму желанию. Средства, вырученные от этой аренды, пойдут на создание достойной жизни этим людям в соответствующих пансионатах и домах для престарелых.

Перспективные предложения вносятся руководителями Автозаводского МЖК по строительству муниципальных доходных домов. Здесь совмещаются две идеи: привлечение небольших вкладов широких масс населения к строительству дешевого жилья и реализация его на принципах долгосрочной аренды с постепенным выкупом его у первоначальных собственников за счет ежемесячной, естественно, повышенной квартплаты.

Есть в области и практический опыт ипотечного кредитования. Муниципальным банком "Нижегородский кредит" оформлено уже несколько десятков кредитных договоров на срок от 2 до 10 лет. "Нижегородский кредит" является учредителем ипотечной компании, занимающейся реализацией недвижимости, что позволяет избежать долгих поисков необходимой квартиры, свести к минимуму затраты продавца и покупателя. Подобная работа проводится и в других банках.

Новый финансово-экономический механизм в жилищном секторе не может нормально работать, пока нет соответствующих институтов. Таковым может стать областной внебюджетный фонд жилищного строительства, или агентства по ипотечному кредитованию. Такие наработки сейчас в основном имеются, в ближайшее время они будут завершены.

Успешное решение проблемы финансирования жилищного строительства в настоящих условиях возможно при применении всех источников финансирования, использовании наиболее перспективных схем и создании условий для нерискованных вложений в жилищное строительство.

Непреложным условием для всех, кто использует средства населения для инвестирования жилья, должно быть то, что нельзя допустить обмана людей, доверивших нам свои деньги, и сделать все, чтобы они поверили в эти инвестиции, как поверили в свое время "немцовкам". Если люди нам поверят, они будут нести деньги не в "МММ", "Гермес" или "Русский Дом Селенга", а в наши фонды, в наши организации.

Разумеется, жилищная проблема включает в себя много очень важных вопросов, затронуть которые здесь не позволяют жесткие рамки журнальной статьи. Но самое главное, все-таки - это проблема финансирования. В области и в Нижнем Новгороде накоплен уже некоторый положительный опыт в этом вопросе.

В заключение, понимая всю сложность бюджетной обстановки в области и необходимость поиска форм внебюджетного финансирования жилищного строительства, тем не менее, мы должны прямо сказать, что все программы внебюджетного и смешанного финансирования могут быть запущены только при хотя бы минимальной финансовой поддержке от бюджетов всех уровней и средств предприятий в виде субсидий и льготных кредитов.

Мы изучили опыт многих регионов страны: Башкортостана, Татарстана, Белгородской, Тульской, Кировской, Московской и ряда других областей. Финансирование субсидий везде ведется, в большей или меньшей

степени. У нас же в 1994 году из бюджета на субсидии практически не выделялось ничего, кроме "АВТОГАЗа". Это одна из причин снижения объемов строительства жилья.

Считаем, что в этом году мы должны решительно повернуть хотя бы '30 процентов от объемов бюджетного жилищного финансирования на поддержку нуждающегося в жилье населения, в том числе в областном бюджете предусмотреть для субсидий хотя бы 20 млрд.рублей - это минимум. Тем более, что в этом году положение со строительством жилья складывается значительно хуже, чем в 1994 году: надо не только достраивать начатые дома, но и закладывать новые, так как в будущем году, если не принять во время меры, достраивать будет уже нечего.

Изучение опыта других регионов, анализ собственного накопленного опыта создают возможность для разработки областной комплексной программы жилищного строительства. Для этого есть соответствующая правовая база, достаточные организационно-экономические и финансовые предпосылки. К этой работе мы приступили. Хотелось бы, чтобы читатели высказали свое мнение по затронутым вопросам, поделились опытом решения жилищной проблемы на местах, высказали новые предложения.