Информационный бюллетень Нижегородская Панорама №2

Традиционно жилищный фонд в СССР, а затем и в Российской Федерации классифицировался по формам собственности. До 1990 г. жилые дома и жилые помещения находились в государственной, общественной, индивидуальной собственности, а также в собственности жилищно-строительных кооперативов. Причем все формы жилищного фонда были односубъектны (собственник в одном лице) и неделимы.

С принятием в 1990 г. Закона СССР "О собственности в СССР" появилась частная собственность у членов кооператива, полностью внесших свой паевой взнос на квартиру или иное помещение, предоставленные им в пользование.

Закон РФ от 24.12.92 №4218-1 "Об основах жилищной политики" исключил понятие общественного, индивидуального жилищного фонда, а также фонда ЖСК, объединив все три перечисленных вида жилищного фонда в один - частный жилищный фонд, основанный на частной собственности;

фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и Дома, квартиры в домах ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

фонд, находящийся в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственника приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств ЖСК и ЖК, с. не полностью выплаченным паевым взносом.

Претерпел, изменения и государственный жилищный фонд.

С введением в действие Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" у граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, появилась возможность бесплатного приобретения этих помещений в собственность. Теперь государственное имущество перестало принадлежать одному собственнику – государству, а с выходом постановления ВС РФ от 27.12.91 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (далее- постановление № 3020-1) государственная собственность разделилась на федеральную собственность субъектов РФ и муниципальную.

Соответственно государственный жилищный фонд разделился на фонд, находящийся в федеральной собственности и фонд, находящийся в собственности субъектов РФ. Отдельным видом жилищного фонда стал муниципальный фонд.

В соответствии с приложением 3 постановления №3020-1 жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, был отнесен к объектам муниципальной собственности.

В многоквартирном доме появилось большое количество собственников, и между ними стал происходить передел собственности на общее имущество дома. Так, муниципальные образования отнесли многие нежилые помещения (технические этажи, подвалы, электрощитовые), являющиеся общим имуществом дома, которые в силу закона неотчуждаемы, к муниципальной собственности. Это могло возникнуть только при попустительстве надзорных, правоохранительных и судебных органов. Законодатель, введя понятие долевой собственности на общее имущество дома, не осуществил ее своевременной государственной регистрации.

Жилищный фонд перестал быть односубъектным и неделимым. И это привели к усложнению, а в некоторых случаях и к невозможности управлять жилищным фондом.

В домах ЖСК, ЖК и ТСЖ жилые и нежилые помещения могут находиться в пользовании или собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования:

в пользовании у физических лиц - в случае невыплаченного пая, в собственности - в случае выплаты пая, вступления в наследство, дарения, купли-продажи, ренты, мены, по решению суда (приобретательная давность), приватизации;

в собственности юридических лиц - в случае невыплаты пая членом кооператива, в результате долевого участия при строительстве, приобретения у физических лиц по договорам купли-продажи, ренты, дарения, мены, вступления в наследство, по решению суда (приобретательная давность);вступление в наследство (выморочное имущество) Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования - в результате долевого участия в строительстве, по решению суда (приобретательная давность, конфискация), дарения, ренты, купли-продажи, мены.

Латинское con – с, вместе, dominium – владение

совместное владение

Любой дом, где хотя бы одна квартира находится в частной собственности, можно считать кондоминиумом. Иными словами, кондоминиум - это обычный многоквартирный дом, в котором есть несколько домовладельцев - собственников жилых помещений (квартир) и, возможно, нежилых (магазин, аптека, учреждение). Все эти собственники являются совладельцами мест общего пользования.

Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Российские специалисты, участвовавшие в разработке жилищной политики и законодательства в области управления жилищным фондом, в поисках решения проблемы обращались, в том числе к зарубежному опыту. В странах Запада, где в жилищной сфере исторически преобладает частный сектор, применяются различные системы управления недвижимостью, включая и самоуправление собственников в кондоминиуме.

Идея кондоминиума зародилась две тысячи лет назад во времена Великой Римской империи, когда Сенат принял законы, разрешавшие гражданам владеть отдельными жилыми помещениями в городских "многосемейных" домах. В Средние Века кондоминиумы существовали в огражденных стенами городах-крепостях, служивших убежищем от нападений противников по междоусобным войнам.

После средневековья идея общей собственности не возникала вплоть до начала двадцатого века. Тогда в Западной Европе вновь появились кондоминиумы по причине дефицита земли в городах. Затем этот подход распространился на страны Латинской Америки и Пуэрто-Рико, где в 1951 году были приняты законы, создавшие правовые рамки для кондоминиумов как части жилищной и финансовой отрасли. Закон Пуэрто-Рико составил основу закона о кондоминиуме, принятого Конгрессом США в 1961 году.

Сотрудники Института экономики города изучали опыт США в создании кондоминиумов. Этот опыт насчитывает уже более 35 лет, и сейчас кондоминиумы являются неотъемлемой частью американской жизни.

Нужно отметить, что основная масса жилья в США находится в частной собственности. Это односемейные дома, которых очень много и в густонаселенных городах; многоквартирные городские дома, владельцами которых являются, как правило, корпорации и частные компании, сдающие жилье внаем; кондоминиумы и кооперативы. Государственное жилье составляет лишь около 5% от всего жилищного фонда страны и предоставляется только малоимущим семьям.

В шестидесятых и семидесятых годах ассоциации собственников жилья (аналог наших товариществ) в Америке создавались в домах, которые до того сдавались в аренду. Бывшие владельцы домов распродавали свои здания поквартирно арендаторам и другим желающим получить собственное жилье. В результате в доме появлялось множество новых владельцев, которые и регистрировали ассоциацию.

Уже с начала восьмидесятых "конверсия" существующего арендного жилья в кондоминиумы стала уменьшаться, и на первый план вышли частные компании -застройщики. Строительство кондоминиумов превратилось в чрезвычайно выгодный бизнес: жилье в таких домах обладает стопроцентной ликвидностью и приносит огромные прибыли застройщикам. Вот уже около пятнадцати лет ассоциации собственников' жилья в США создаются в основном в домах-новостройках.

За время своего существования в Соединенных Штатах кондоминиумы стали очень популярны среди населения. Американцы убедились в том, что кондоминиум -значит качество, комфорт, возможность экономии и надежность.

В странах Западной Европы, например в Германии, кондоминиум также является популярным видом многоквартирного жилья. В последнее десятилетие по стране прокатилась волна "кондоминизации" кооперативов. Право собственности на квартиру дает жильцу больше преимуществ, нежели просто владение паем. Зарегистрировав дом в качестве кондоминиума, жильцы становятся собственниками своего жилья, получают долю в общем имуществе, и их квартиры приобретают новую, более высокую стоимость.

Вообще нужно отметить, что за рубежом граждане давно привыкли рассматривать приобретение жилья в собственность как инвестицию и следить за тем, чтобы стоимость квартиры не уменьшалась со временем, а, по возможности, прирастала. Несмотря на то, что в России многие люди получили квартиры бесплатно в результате приватизации, мы должны извлечь полезный урок из опыта рачительного отношения к своей собственности, исторически накопленного в других странах.

НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ.

Любая собственность на недвижимость подразумевает наличие определенных прав и обязанностей по отношению к этой недвижимости. Права включают возможность продать, завещать, заложить, сдать в аренду свою недвижимость. Обязанность собственника - управлять собственностью, т.е. определять, как будет содержаться недвижимость, и сколько это будет стоить собственнику.

Как это можно осуществить?

23 декабря 1993 года вышел Указ Президента Российской Федерации, которым было утверждено "Временное положение о кондоминиуме". Эту дату можно считать днем рождения программы развития товариществ собственников жилья в нашей стране.

Собственники жилья в многоквартирных домах поручили возможность управлять своей собственностью.

15 июня 1996 года Закон «О товариществах собственников жилья» № 72-ФЗ.

В начале этого процесса стояла Москва, где уже в 1992 году объединения жильцов существовали в различных организационно-правовых формах: товарищества с ограниченной ответственностью, акционерные общества и другие. Москва также была первым городом, принявшим свой нормативный акт об основах образования и деятельности товариществ и передаче домов им в управление.

После выхода "Временного положения", в начале 1994 года первые товарищества были зарегистрированы в Рязани и Ярославле. Затем, по мере того, как информация о программе развития кондоминиумов стала распространяться по другим городам, ее подхватили Нижний Новгород, Владимир, Красноярск, Волгоград, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Новгород и другие.

Инициатива создания товариществ собственников жилья в российских городах исходила как "сверху", от местных органов власти, так и "снизу", непосредственно от жильцов.

В первом случае работа начиналась с выпуска нормативных документов, регламентирующих создание товариществ в городе. Вместе с тем сотрудники

администраций вели разъяснительную работу с гражданами, через местные газеты и телевидение информировали население о программе развития кондоминиумов, проводили встречи с активистами жилищных движений. В домах муниципального жилищного фонда, где более 50% квартир принадлежало проживающим в них семьям, проходили собрания собственников с участием представителей администрации. Первые товарищества регистрировались чаще всего именно в тех домах, где сотрудники администраций вели агитационную работу.

В ряде городов жильцы сами, через всероссийские средства массовой информации или другим образом узнавали о том, что такое товарищества собственников жилья. После обсуждения с соседями по дому они обращались в администрацию города за консультациями, а иногда сразу заявляли о своей готовности организовать товарищество и просили его зарегистрировать.

Это понуждало органы власти принимать меры к созданию условий для образования и деятельности товариществ в городе.

После выхода "Временного положения" товарищества собственников жилья регистрировались на базе существующего муниципального, ведомственного и кооперативного жилищного фонда. О том, как проходит создание товариществ в муниципальных жилых домах, мы уже говорили выше.

Вторая категория, о которой следует сказать особо, это государственный жилищный фонд, построенный некогда предприятиями и ведомствами. Сегодня, в связи с тяжелой экономической ситуацией многие предприятия передают этот жилой фонд в собственность муниципалитетов. Передача ведомственного жилья является благоприятным моментом для организации в этих домах товариществ собственников жилья, т.к. большая доля квартир в этих домах приватизирована, т.е. находится в собственности граждан.

В некоторых городах обязательным условием при передаче ведомственных жилых зданий в управление товариществам является выполнение предприятиями и организациями обязательств по приведению этих домов в хорошее состояние. Обычно при передаче дома ведомством товариществу собственников жилья третьей заинтересованной стороной выступает муниципалитет, контролируя исполнение ведомством взятых на себя обязательств. Большой опыт по организации товариществ собственников жилья в передаваемом ведомственном фонде накоплен в городе Новочеркасске (Ростовская обл.).

Реформа отношений собственности в жилищном секторе затронула в том числе жилищно-строительные и жилищные кооперативы. По закону теперь каждый член кооператива, полностью выплативший свой пай, получает право собственности на квартиру, в которой проживает. Таким образом, кооперативная собственность в домах, где все паи выплачены, попросту исчезает. Кооперативы оказались в правовом вакууме, т.к. уставы не соответствуют действующему законодательству. Многие приняли решение о перерегистрации в ТСЖ. Кроме того, по закону ТСЖ положены дотации на содержание жилья. Поэтому администрации получали большое количество обращений и заявок на перерегистрацию в качестве товариществ собственников жилья от кооперативов.

В последние годы во многих городах образуются товарищества собственников жилья в домах-новостройках.

В Нижнем Новгороде с 1996 года дома-новостройки в «муниципальную собственность» не принимаются (письмо Горина).

Документы, действующие на территории Нижегородской области и города Нижнего Новгорода:

Постановление Губернатора Нижегородской области от 18.11.94 № 185 «О мерах по созданию товариществ собственников жилья в Нижегородской области». И от 27.03.95 № 51 ОТМЕНЕНЫ

Постановление Губернатора Нижегородской области от 27.03.1997 № 78 «О порядке регистрации и функционирования товариществ собственников жилья в Нижегородской области»

В нем:

Утвержден примерный устав

Меры стимулирования: освобождение от уплаты местных налогов,

50% от арендной платы за нежилые помещения перечисляются на расчетный счет ТСЖ

Дотации на эксплуатацию и текущий ремонт

КУГИ передать неиспользуемое и используемое общее недвижимое имущество, находящееся в кондоминиуме ТСЖ

Одним из объективных факторов, сдерживающих создание ТСЖ, является техническое состояние жилищного фонда и необходимость проведения капитального ремонта, высокая стоимость которого служит причиной отказа собственников от организации ТСЖ.

Распоряжение главы администрации города Нижнего Новгорода от 28.01.97 № 293-р «О целевом использовании средств на капитальный ремонт муниципальных жилых домов, передаваемым товариществам собственников жилья» ( Положение о целевом….). Было опротестовано прокурором г. Нижнего Новгорода. Суд решил требование удовлетворить.

Постановление главы администрации города Нижнего Новгорода от 11.07.2000 «О финансировании из городского бюджета товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, других объединений собственников недвижимости в жилищной сфере».

Управлением архитектуры и градостроительства подготовлен проект Постановления главы администрации города Нижнего Новгорода «Об утверждении порядка подготовки и оформления документов на земельные участки в кондоминиумах»

Количество товариществ собственников жилья в некоторых городах России в начале 1999 г. (по данным Фонда "Институт экономики города")

Москва 142

Тюмень77

Санкт-Петербург 144

Нижний Новгород 97

Рязань 62

Красноярск72

Новочеркасск 48

Оренбург34

Гусь-Хрустальный 29

Ярославль41

Новгород Великий 35

Новороссийск 30

Чебоксары 24

Череповец17

С точки зрения основной задачи товарищества - эффективного управления общим имуществом и улучшения качества его обслуживания; - товарищество имеет право:

• самостоятельно решить, каким способом будет осуществляться управление недвижимостью: силами правления или специалистов- профессионалов;

• нанять профессионального управляющего или/и управляющую компанию;

• заключать договоры, с предприятиями любой организационно-правовой

формы на предоставление услуг по обслуживанию и эксплуатации здания;

• привлекать подрядчиков на любые виды работ;

• контролировать выполнение работ служащими и подрядчиками и

применять санкции за невыполнение или плохое качество работ в рамках договора.

Одно из главных преимуществ, которое получают владельцы квартир, создав товарищество собственников жилья - возможность выйти из-под монополии муниципальных эксплуатационных организаций.

Есть различные возможности наладить процесс управления в кондоминиуме. Один из них - это самоуправление, то есть управление силами самих жильцов, а главной полномочной структурой в этом случае выступает правление товарищества. Существующие доныне жилищно-строительные кооперативы накопили колоссальный опыт самоуправления. Многие кооперативные дома и снаружи, и внутри выглядят лучше, чем соседние муниципальные - это наглядное преимущество самостоятельности и коллективизма в принятии решений и хозяйского отношения к своей собственности.

Тем не менее, самоуправление часто имеет свои отрицательные стороны. Прежде всего - это недостаток профессиональных знаний и подготовки в области управления и обслуживания жилья у членов товарищества. Хорошо, если в доме проживает специалист, обладающий всеми необходимыми навыками и знаниями, и желающий заняться этой работой. В этом случае он может возглавить правление и грамотно выполнять возложенные на него обязанности по управлению общим имуществом. Однако, если такого человека нет, то членам товарищества лучше всего прибегнуть к профессиональной помощи специалиста.

Главными преимуществами найма профессионального управляющего (или даже фирмы соответствующего профиля) являются лучшее качество выполнения порученных работ и большая ответственность персонала, поддерживаемая материальными стимулами.

Если рынок специалистов по управлению и эксплуатации в городе очень узок или если качество обслуживания, предоставляемого существующей муниципальной эксплуатационной организацией, устраивает собственников, товарищество может заключить договор с этим предприятием. В таком случае оно получает право контролировать выполнение работ и предъявлять свои требования, если качество не устаивает собственников жилья или условия договора нарушаются.

Товарищества собственников жилья должны стать мощным рычагом для развития конкуренции в сфере эксплуатации и содержания жилья. Главным видом взаимоотношений товарищества и всех организаций и предприятий, с которыми сопряжена его деятельность, становятся договорные отношения. Товарищество заключает договоры на поставку всех коммунальных услуг, договоры на обслуживание, договоры подряда на некоторые виды работ, трудовые договоры с рабочими, и служащими. Контроль над качеством выполнения работ и соблюдением условий этих договоров будет одним из основных прав и одновременно - обязанностей правления товарищества.

Как некоммерческая организация со статусом юридического лица товарищество имеет право:

• иметь расчетный счет в банке и осуществлять операции через этот счет;

• определять бюджет товарищества на год (или несколько лет), включая все необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы, на другие цели, не противоречащие закону;

• устанавливать на основе принятого бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого собственника в кондоминиуме в соответствии с его долей участия;

• пользоваться кредитами банков;

• помещать часть временно свободных средств в облигации, сертификаты, акции, другие ценные бумаги и т.д.

Главный источник финансирования товарищества собственников жилья - это регулярные платежи владельцев за потребляемые коммунальные и эксплуатационные услуги (аналог платы за жилье нанимателями).

Каков размер регулярных платежей для собственников жилья? Каждый член товарищества собственников жилья участвует в расходах товарищества на обслуживание, содержание и коммунальные услуги пропорционально своей доле участия, то есть доле в праве собственности на общее имущество. Эта доля подсчитывается, исходя из соотношения общей площади помещения (квартиры или нежилого помещения) и суммы общих площадей всех помещений в доме.

Например, если площадь квартиры составляет 5,71% от суммы площадей всех квартир, то доля участия будет равна 5,71% (см. рисунок1).

Общая площадь всех помещений в здании = 875 кв.м.

Таким образом, 875 кв.м. пропорциональны 100% общей долевой собственности (общего имущества).

Приватизированная квартира 50 кв.м. имеет 5,71% общей долевой собственности (общего имущества).

Муниципалитет, как собственник неприватизированных квартир и булочной (всего 270 кв.м.) имеет в сумме 30,85% общей долевой собственности (общего имущества).

Магазин 200 кв.м. имеет 22,86% общей долевой собственности (общего имущества).

Подсчитав долю участия, мы получаем долю в расходах товарищества, которую должен выплачивать данный домовладелец. Количественное же ее выражение определяется, когда рассчитан бюджет товарищества.

Бюджет готовится правлением или управляющим при помощи профессионального бухгалтера. Важно учесть все статьи расходов товарищества, не упустив ничего, а также предусмотреть, какие возможны доходы помимо ежемесячных платежей членов товарищества.

Каждое товарищество собственников жилья должно иметь обоснованную политику по отношению к должникам по оплате общих расходов, основы которой закладываются в уставе, а подробно она может быть расписана в правилах товарищества. Важно всегда иметь единый подход к рассмотрению вопроса о задолженности и действовать в применении санкций последовательно, однако не забывать о гибкости и внимательном отношении к проблемам жильцов.

Для решения проблем больших ремонтных работ, замены дорогостоящего оборудования или закупки техники товарищество может пользоваться кредитами банков. Однако при современном несовершенстве механизма кредитования жилья в стране, вовлечение в кредитные отношения с банками может привести товарищество к значительным затратам. Поэтому решения о займе должны приниматься исключительно на общем собрании товарищества, как результат обсуждения и подтверждение готовности собственников платить больше.

Большую сложность представляет обычно вопрос, каким образом избежать обесценивания денежных средств, если товариществу удалось сэкономить или скопить какие-то деньги, которые собственники хотели бы отложить для будущих или незапланированных расходов. Реальным на данный момент является хранение средств на депозитных счетах или помещение их в ценные бумаги. Последний способ, однако, чреват определенным риском, поэтому соответствующее решение товарищества также должно быть взвешенным и поддержанным большинством его членов. Многие товарищества закупают на сэкономленные денежные средства материалы для проведения в будущем ремонта здания.

Законом предусмотрен порядок предоставления дотаций, компенсаций и субсидий домовладельцам в кондоминиуме. Это значит, что товарищество собственников жилья может

• получать установленные государственные и муниципальные дотации на финансирование затрат по эксплуатации, текущему и капитальному ремонту, на отдельные виды. коммунальных услуг.

Предоставление дотаций товариществам должно быть подтверждено решениями органов власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Товарищество должно получать компенсации за предоставление государственных льгот некоторым категориям жильцов. Кроме того, члены товариществ также имеют право на получение адресных жилищных субсидии (компенсаций) на оплату жилья в зависимости от уровня их доходов.

Как эффективно распорядиться имеющимися средствами, кого и на каких условиях пригласить на работу по обслуживанию дома, будут ли регулярные платежи жильцов равны или меньше оплаты жилья в соседних муниципальных домах – все это должны решить сами члены товарищества.

Кроме того, товарищество имеет право:

• получать доходы oт хозяйственной деятельности, направленной на осуществление целей товарищества и не противоречащей закону:

• надстраивать, перестраивать объекты общего имущества в соответствии с градостроительными нормами;

• осуществлять строительство жилья или возведение хозяйственных' построек на выделенном земельном участке.

Товарищество собственников жилья может заниматься любым видом хозяйственной деятельности, который указан в его уставе и служит для достижения целей товарищества. Например, товарищества могут сдать в аренду нежилые помещения (подвалы, чердаки, встроенные помещения, если они переданы в собственность товарищества и т.д.) и получать арендную плату на свой банковский счет. Если товариществу принадлежат свободные квартиры в доме, что также разрешено законом, они могут быть сданы, проданы или переданы в пользование за плату. Товарищества могут получать доходы от предоставления фирмам рекламного пространства на стенах, точек для установки антенн сотовой или пейджинговой связи, от участия и рекламе оборудования и техники.

Закон устанавливает, что товарищество получает в собственность земельный участок с придомовой территорией: в нормативных пределах - бесплатно, но также может приобрести, то есть выкупить, или получить в пользование или аренду сверхнормативные площади. На собственной земле товарищество может возвести любые постройки, например гаражи, разумеется, если это не противоречит градостроительным правилам. Эти постройки в дальнейшем товарищество может использовать для получения доходов. Можно увеличить этажность дома, опять таки, в соответствии с нормами строительства, и получить дополнительные площади. Конечно, такие виды деятельности под силу не каждому товариществу, да и не всегда экономически оправданы и целесообразны. Все решения, касающиеся хозяйственной и предпринимательской деятельности товарищества, должны быть взвешены и обоснованы профессионалами.

Несмотря на то, что товариществам разрешена предпринимательская деятельность, во-первых, товарищество может заниматься только теми видами деятельности, которые не противоречат закону, указаны в уставе товарищества и соответствуют его целям. Во-вторых, важно то, что будучи некоммерческой организацией, товарищество не имеет права распределять полученную прибыль между своими членами. Вся прибыль, после уплаты налогов, должна тратиться только на содержание и эксплуатацию жилищного фонда.

Товарищество собственников жилья имеет возможность выступать на стороне своих членов в их взаимоотношениях с третьими лицами, обеспечивая правовую защиту, как собственникам отдельных помещений, так и всему коллективу домовладельцев, в управлении которого находится жилое здание в целом. В соответствии с законом товарищество имеет право:

• пресекать действия третьих лиц, затрудняющих или препятствующих реализации прав владения, пользования и распоряжения домовладельцами общим имуществом,

• представлять интересы своих членов в жилищных отношениях, отношениях собственности и других отношениях с третьими лицами.

Будучи юридическим лицом, товарищество может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Это значит, что товарищество имеет право, в том числе, требовать в судебном порядке компенсации ущерба, причиненного товариществу и его членам любыми иными юридическими и физическими лицами. При неуплате собственниками обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества товарищество может обратить иск против неплательщика.

Кроме того, в суд с соответствующими исками могут обратиться и сами домовладельцы как физические лица. Исковые заявления при этом могут быть составлены как индивидуально каждым из них, так и в форме коллективного искового заявления, в котором на стороне истца выступает несколько физических лиц, имеющих право выдвигать самостоятельные требования к ответчику.

Закон, предусматривая за собственником жилья бремя по его управлению, требует, чтобы домовладельцы сами решили, передадут ли они функции управления муниципальной службе заказчика или создадут товарищество собственников жилья.

В случае, если собственники передадут функции управления муниципальной службе заказчика, то для них ничего не изменится.

Если домовладельцы хотят организовать товарищество собственников жилья. Что нужно сделать?

Прежде всего, нужно иметь в виду, что организация товарищества собственников жилья - дело добровольное, а само по себе товарищество - это демократическое государство в миниатюре. Это означает, что, во-первых, все "судьбоносные" решения должны приниматься после соответствующего общего обсуждения, на котором каждый имеет право высказаться; во-вторых, меньшинство обязано уважать и соблюдать все решения, принятые большинством.

Решение о создании в кондоминиуме товарищества собственников жилья принимается на общем собрании домовладельцев. Это собрание может быть созвано по инициативе любого жильца дома, представителей администрации города или района, муниципальной службы заказчика или эксплуатационного предприятия. Не позже, чем за 10 дней до собрания его инициаторы должны распространить письменные приглашения на собрание, указав в нем свои координаты, повестку дня, место и время проведения собрания.

Необходимо, чтобы на собрание были приглашены все жильцы дома, включая домовладельцев, нанимателей квартир и арендаторов коммерческих площадей. Поскольку в дальнейшем решения товарищества будут касаться всех, кто живет в доме, то нужно, чтобы ни у кого с самого начала не возникало сомнений и непонимания ситуации. Голосовать же на собрании могут только собственники помещений в доме (квартир и нежилых помещений).

Каждый домовладелец обладает на общем собрании количеством голосов пропорционально доле его участия в праве собственности на общее имущество. То есть, если доля участия составляет 5,71%, то количество голосов, приходящееся на квартиру, также равно 5,71%. О том, как исчисляется доля участия, мы говорили выше. Собрание считается состоявшимся, если на нем присутствуют домовладельцы (или их полномочные представители), сумма голосов которых составляет более 50% от всех голосов собственников помещений в доме.

Если доля участия городских властей в кондоминиуме составляет больше 30%, то представители администрации могут принять решение об ограничении своего права голоса до 30%, а остальные голоса пропорционально распределить между другими домовладельцами.

Нужно выбрать председателя собрания и секретаря для ведения протокола. Чаще всего, председателем избирают инициатора проведения собрания, который должен рассказать жильцам дома о том, что такое товарищество собственников жилья, каковы цели его создания, какие преимущества получат его члены, с какими проблемами они, возможно, столкнутся, какую поддержку могут получить от органов власти.

Затем нужно провести голосование по вопросу создания товарищества собственников жилья. Если большинство собственников помещений проголосовало за создание товарищества, нужно будет принять устав товарищества и выбрать правление. Это можно сделать на первом же собрании, если разработан проект устава и есть собственники, готовые сразу же принять на себя функции правления. Если нет, то для этого потребуется созвать еще одно собрание, желательно в короткие сроки.

Как подготовить устав? В настоящий момент действует постановление администрации Нижегородской области от 27.03.97 № 78 «О порядке создания, регистрации и функционирования товариществ собственников жилья в Нижегородской области», которым утверждены Положение о порядке создания, регистрации и функционирования товариществ собственников жилья и примерный Устав товарищества собственников жилья. Этим уставом рекомендуется воспользоваться. При этом вновь создающееся товарищество может внести в свой устав какие-либо дополнения или поправки, не противоречащие закону. Можно подготовить устав с помощью грамотного юриста.

Регистрация товарищества собственников жилья как юридического лица осуществляется в Нижегородской регистрационной палате. Для этого в Нижегородскую регистрационную палату представляются следующие документы:

/. заявление, подписанное председателем общего собрания домовладельцев или лицом, уполномоченным общим собранием домовладельцев( о чем должна быть сделана запись в протоколе общего собрания)

2. выписка из протокола общего собрания о решении создания товарищества и утверждении его устава,

3. устав товарищества, принятый общим собранием домовладельцев с указанием схемы определения и распределения долей участия всех домовладельцев;

4. ксерокопии правоустанавливающих документов на помещения,

5. описание общего имущества в кондоминиуме (на основании технического паспорта),

6. паспорт домовладения (технический паспорт), выданный Бюро технической инвентаризации;

7. документ об оплате регистрационного сбора.

Закон «О товариществах собственников жилья» позволяет регистрировать товарищества собственников жилья на стадии строительства дома, в этом случае процедура несколько отличается. Создать товарищество и зарегистрировать его может застройщик в том случае, если он намерен продавать или передавать в собственность другим лицам помещения в будущем доме. Тогда застройщик обязан сам подготовить устав товарищества и знакомить будущих владельцев при покупке с уставом, правами и обязанностями членов товарищества и участников общей собственности. В противном случае покупатель может не согласиться на приобретение квартиры.

Для регистрации товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме в Нижегородскую регистрационную палату необходимо представить следующие документы:

1. заявление, подписанное лицом или лицами, образующими товарищества;

2. 2. Устав товарищества, принятый заявителем;

3. копия разрешения на застройку;

4. документ об оплате регистрационного сбора

Если учредителем товарищества собственников жилья является юридическое лицо, то кроме вышеперечисленных документов необходимо представить:

Учредительные документы и свидетельство регистрации юридического лица, заверенные нотариально или регистрирующим органом, а также решение уполномоченного органа о создании товарищества собственников жилья.

После получения свидетельства о регистрации товариществу необходимо:

1. Получить печать

2. Открыть счет в банке (для этого необходима печать и банковские карточки с образцами подписей).

3. В десятидневный срок встать на учет в налоговой инспекции, государственных внебюджетных социальных фондах (пенсионный, социального страхования, занятости населения, обязательного медицинского страхования), других полномочных организациях, если это требуется законом.

После регистрации товарищества дом передается ему в управление. Товарищество принимает здание от ранее обслуживавшей жилищной организации по акту приема-передачи. Затем на основании данного акта и устава товарищества Бюро технической инвентаризации делает отметку о передаче дома на баланс товарищества.

Для того чтобы оформить права на земельный участок и получить Свидетельство о землепользовании, в Комитет по земельным ресурсам и землепользованию представляется копия устава, выписка из протокола общего собрания и справка из БТИ о балансовой принадлежности дома.

Членами товарищества собственников жилья являются владельцы помещений в доме, как жилых, так и нежилых. Собственником еще не приватизированных квартир выступает муниципалитет или государство.

Однако надо иметь в виду, что организация товарищества - дело добровольное. Конституционный Суд Российской Федерации подтвердил это своим решением от 03.04.98, отменив ст. 32, пп.1,3 и 4 (членство в товариществе), ст. 49, пп. 2 и 3 закона «О товариществах собственников жилья» (передача прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателем по договору). Вместе с тем отказ от вступления в ТСЖ не освобождает от участия в расходах на его содержание и эксплуатацию.

Все члены товарищества в равной мере обязаны соблюдать положения устава и правила, установленные товариществом.

Общее собрание. Высшим органом товарищества является общее собрание собственников помещений. В компетенцию собрания входит принятие решений по таким вопросам, как внесение изменений в устав, использование общего имущества, аренда недвижимости, продажа, приобретение, реконструкция, строительство, а также введение ограничений на использование общего имущества, принятие бюджета, кредитная и инвестиционная политика, найм управляющего штата, выборы правления и ревизионной комиссии. Некоторые из этих вопросов решаются простым, а некоторые - квалифицированным большинством в 2/3 голосов.

Правление товарищества. Члены товарищества делегируют правлению свое право разрабатывать политику управления и развития недвижимого имущества, находящегося в общей собственности. Оставляя за общим собранием право решать ключевые вопросы деятельности товарищества, правление принимает на себя бремя текущей работы по управлению кондоминиумом. Члены правления обязаны действовать в интересах большинства собственников и несут перед ними ответственность за свои действия и решения.

Председатель. Члены правления выбирают из своего состава председателя. Председатель правления становится главным уполномоченным лицом в товариществе собственников жилья, он имеет право давать указания и распоряжения всем другим должностным лицам товарищества. Председатель имеет право подписи от имени товарищества договоров и финансовых документов. Председатель правления товарищества может быть лицом, получающим доход от этой работы, если товарищество решит начислять ему плату или вознаграждение, а может действовать на добровольных началах.

Заместитель председателя правления. В тех случаях, когда председатель отсутствует или не может по каким-либо причинам выполнять свои функции, возникает нужда в заместителе председателя. Им может быть избран один из членов правления.

Ревизионная комиссия. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества домовладельцы избирают ревизионную комиссию, которая должна докладывать на ежегодном общем собрании членов товарищества о его финансовом состоянии в текущем году. Также для получения дополнительной, более непредвзятой информации можно привлечь независимого аудитора со стороны.

Казначей. Обязанности казначея в товариществе определяются Уставом товарищества или должностной инструкцией. Предпочтительно, чтобы казначей был одним из членов правления. Казначей может выполнять функции бухгалтера или только обязанности по финансовому контролю за работой профессионального бухгалтера и финансовому планированию.

В первом случае казначей получает право второй подписи на всех финансовых документах товарищества, несет ответственность за полное и точное ведение финансового и бухгалтерского учета и отчетности, за сохранность денежных средств, ценных бумаг и др.

В том случае, если в товариществе работает профессиональный бухгалтер, назначение казначея не обязательно, но желательно, так как необходимо вести работу по оценке будущих расходов.

Секретарь. Секретарь товарищества ведет протоколы всех собраний, заседаний правления, может вести любую рабочую документацию и архив товарищества, если это ему будет поручено правлением.

Инициативные комитеты. В помощь правлению домовладельцы имеют возможность создавать различные комитеты из числа членов товарищества. Комитетам может быть поручено оказывать помощь в решении спорных вопросов и конфликтов между членами товарищества, персоналом, в проведении выборов, общественных и культурных мероприятий, в учете лиц, получающих льготы от государства, в разработке бюджета и финансового плана, в вопросах содержания недвижимости, ремонта или строительства. Такие комитеты могут играть важную роль в деятельности товарищества.

Профессиональные услуги. Товарищество собственников жилья нуждаются в помощи специалистов в различных областях: юристов, бухгалтеров, аудиторов, архитекторов, инженеров. Товарищество может приглашать на работу таких специалистов на постоянной основе, или только на время выполнения конкретных работ. Контроль за их деятельностью выполняет председатель правления или управляющий.

Квалифицированные рабочие и служащие. По мере необходимости правление или управляющий, выступающий от лица товарищества, заключают трудовые договоры со специалистами, требующимися для технического обслуживания и ремонта, а также санитарного содержания зданий: электриками, плотниками, сантехниками, дворниками и т.д. Товарищество может заключить договор с обслуживающей компанией, которую оно может выбрать на основе конкурса.

Управляющий. Правление может, руководствуясь решением общего собрания членов товарищества, на договорной основе нанять управляющего. Для этого специалиста разрабатывается должностная инструкция, в которой указывается, какие именно функции по управлению ему передаются. Управляющий будет действовать в рамках своей компетенции, нести материальную и административную ответственность за свои действия или полную материальную ответственность и во всех своих шагах отчитываться перед правлением.

Управляющая компания. Товарищество может прибегнуть к помощи управляющей компании (роль которой может выполнять и муниципальная служба заказчика, действующая на основании договора с товариществом). Преимущество такой формы управления в том, что управляющая компания имеет в своем штате всех необходимых специалистов или нанимает по договору обслуживающее предприятие или соответствующий персонал, и более гибко подходит к выполнению своих функций. Такая компания может управлять целым жилым комплексом из нескольких многоквартирных зданий, имеющих большое количество нежилых помещений и сложные технические службы.

Возможно и разделение обязанностей между правлением, управляющим и управляющей компанией. Сочетание функций может выглядеть следующим образом:

управляющему поручается обеспечение технического обслуживания, ремонта и санитарного содержания домов, работа с персоналом и административное управление,

управляющая компания осуществляет финансовое управление делами товарищества и проводит маркетинговые исследования,

правление разрабатывает политику товарищества и контролирует деятельность управляющего и управляющей компании.

В годы советской власти жилой дом, построенный государственной строительной организацией на бюджетные средства, после сдачи его государственной комиссии передавался заказчиком на баланс государственной эксплуатирующей организации. Сегодня в России жилье строится главным образом силами частных строительных компаний за счет долевого финансирования будущими собственниками жилья и привлекаемых инвестиций. То есть на средства физических и юридических лиц и в значительно меньшем объеме — на средства государственного бюджета по отдельным целевым программам.

Перед застройщиком встает вопрос: кому и как передать на баланс построенный на внебюджетные средства многоквартирный дом, кто будет эксплуатировать здание?

Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" введено понятие кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества, в котором жилые и нежилые помещения находятся в собственности различных собственников, а места общего пользования, земельный участок и др.—в общей долевой собственности. Во вновь создаваемых кондоминиумах в муниципальной собственности может находиться только часть жилых и нежилых помещений, построенных на средства бюджета, и пропорционально — доля мест общего пользования. Такие дома уже не могут быть, как раньше, включены в реестр муниципальной собственности, и прежний механизм передачи такого объекта с баланса застройщика на баланс муниципальных управлений жилищно-коммунального хозяйства уже неправомерен. Но застройщик не может оставить кондоминиум и на своем балансе, так как это означает взять на себя осуществление несвойственных ему функций по управлению и эксплуатации жилья, а кроме того, это еще и финансовое бремя. Имея сданный в эксплуатацию дом на балансе, застройщик вынужден дотировать работы по его содержанию и коммунальные услуги, поскольку жители дома оплачивают жилищно-коммунальные услуги по тарифам для населения, а поставка коммунальных услуг для застройщика осуществляется по тарифам промышленных предприятий.

Так кому же и "на чей баланс" передать дом? Может быть, самим собственникам — "по кусочкам"? Но у собственника — физического лица — никакого баланса нет, а у всех вместе собственников дома, если они не объединились в организацию, нет единого баланса, чтобы принять на него кондоминиум как единый комплекс недвижимости. По законодательству именно собственники имеют право и должны выбрать один из возможных способов управления недвижимым имуществом: передать функции по управлению уполномоченной государством (муниципалитетом) службе заказчика или образовать некоммерческую организацию — товарищество собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению специализированной управляющей организации.

Но на момент сдачи дома в эксплуатацию (или нескольких подъездов при поэтапной сдаче) собственников формально еще нет, они появятся позже, после регистрации прав собственности на жилые и нежилые помещения — части кондоминиума. Между тем при госприемке решение о том, как будет управляться и кем обслуживаться данный объект, уже должно быть принято. И это решение возлагается на застройщика.

Сегодня по Традиции застройщики прилагают все усилия, чтобы передать дом на баланс муниципальной обслуживающей организации. При этом складывается впечатление, что понятия "передача на баланс муниципальной организации " и "передача в муниципальную собственность" употребляются или как синонимы, или как нечто неразрывно связанное и по отдельности просто не существующее. На самом деле это совершенно разные вещи, и взаимоотношения между собственниками и балансодержателями могут строиться очень по-разному и на разной юридической основе. Муниципальная собственность передается на баланс муниципальной организации — районному управлению жилищно-коммунального хозяйства — в связи с передачей имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление. Для передачи частной собственности (квартир инвесторов) в муниципальную собственность у застройщика нет права, а у муниципальной организации нет законных оснований принять от застройщика это имущество на баланс. Для передачи в муниципальную собственность инвесторы или дольщики должны оформить отказ от своих прав на собственность (на что вряд ли согласится хоть один из частных собственников, вложивших в это жилье свои кровные деньги). Комитет по имуществу, как представитель собственника-муниципалитета, подтверждает, что в реестр муниципальной собственности включается только та часть дома, которая построена на средства бюджета, и именно эта часть может законно передаваться на баланс ДЕЗ остальная часть, даже будучи формально передана ДЕЗ, как бы "повисает в воздухе", создавая массу юридических и бухгалтерских проблем.

Поэтому понятны предпринимаемые в настоящее время муниципалитетом усилия по разъяснению застройщикам, что законным, логичным и наиболее просто осуществимым является пути создания товарищества собственников жилья — юридического лица, которому дом передается на баланс. При этом создание товарищества вовсе не исключает возможности обслуживания дома муниципальной жилищной организацией. А с передачей ли при этом на баланс или нет, это уже совсем другой вопрос. Вопрос договорных отношений между товариществом и УЖКХ. Законом "О товариществах собственников жилья" застройщику предоставлена возможность самому создать товарищество собственников жилья на разных стадиях строительства: в момент получения разрешения на строительство, в ходе строительства, после сдачи первой очереди, при полной готовности объекта.

Самым тяжелым для застройщика вариантом создания товарищества является тот, когда дом сдан в эксплуатацию, но остался на балансе застройщика, и на большую часть площадей дома оформлены права собственности. Попытка создания товарищества собственников жилья в этой ситуации может натолкнуться на сопротивление самих собственников. И проблема здесь гораздо шире рассматриваемой в данной статье: у граждан России еще не развито чувство собственности и не воспитано понимание, что права собственности сопровождаются обязанностями ею управлять и бременем финансовой ответственности за ее содержание. Так что конфликты, вплоть до судебных разбирательств, имеют место. Одна из причин — упущенный момент и неверная политика застройщика по отношению к будущим собственникам.

Застройщику необходимо правильно выбрать удобный для себя момент для регистрации товарищества. Оптимальное время создания товарищества для застройщика зависит от сроков и порядка сдачи дома, от количества и состава инвесторов, от планов застройщика по дальнейшей деятельности на этом объекте и прилегающей территории и т.д.

Подведем итог. Чем выгодно для строительной организации создание товарищества собственников жилья от своего лица?

Во-первых, появляется юридическое лицо, которому можно передавать на баланс дом или отдельные подъезды, секции по мере их сдачи госкомиссии.

Во-вторых, после регистрации ТСЖ можно перезаключить от его имени договоры на поставку коммунальных услуг, и они будут оплачиваться по тарифам для населения для заселенной части дома и финансироваться из бюджета, а не из средств застройщика.

В-третьих, застройщик имеет право в уставе созданного им товарищества оговорить свои особые права, связанные с его планами на строительство и пристройку дополнительных помещений или объектов в кондоминиуме, установление строительных сервитутов и др.

Кроме того, застройщик в течение определенного периода с момента создания товарищества может осуществлять контроль над работой его правления. И это еще не все. В каждом конкретном случае застройщик может найти массу других достоинств в создании товарищества собственников жилья на своем объекте.

Понятно, что с точки зрения объема работы этот путь не прост. Застройщик должен взять на себя всю организационную работу и связанные с этим расходы по созданию и регистрации товарищества. Ему же придется подобрать кадры в руководство ТСЖ. Необходимо организовать учет и отчетность нового юридического лица, перезаключить договоры на поставку коммунальных услуг, обеспечить управление и содержание дома, организовать сбор платежей с жильцов.

Или возьмем такую проблему: после регистрации товарищества должны быть изменены договоры купли-продажи помещений во вновь создаваемом кондоминиуме и подписаны дополнительные соглашения к уже заключенным договорам с инвесторами и дольщиками. В связи с этим могут возникнуть сложности с продажей и передачей квартир, потребуется информационная и разъяснительная работа, а сотрудники строительных организаций большей частью не готовы к этому.

Сама процедура регистрации товарищества собственников жилья по решению и от имени застройщика — наиболее простая. Многие строительные компании в Новосибирске уже выбрали для себя этот путь. Но, как было сказано, с этого работа по созданию товарищества только начинается, и тут требуется предостеречь от недальновидных и опрометчивых действий: практика показывает, что, воспользовавшись своим правом создать товарищество, отдельные застройщики забывают о своей обязанности вовремя информировать об этом будущих собственников, дать им возможность познакомиться с уставом товарищества, объяснить, что это не ущемляет их прав, а напротив, расширяет возможности по выбору способов управления и содержания общего имущества.

Недостаточное внимание застройщиков к будущим собственникам в связи с созданием товарищества, а также ошибки в управлении и организации обслуживания кондоминиума, породившие конфликты между собственниками и застройщиком, создают "отрицательный имидж" самой идее товариществ собственников жилья как способа управления жилищным фондом.

На застройщике лежит большая ответственность не только за судьбу созданного им товарищества, но и за то, чтобы своими действиями не создать прецедента, затрудняющего аналогичные усилия по организации ТСЖ своих коллег по строительной деятельности. Кроме того, "брошенное" в начале пути товарищество создает отрицательную репутацию самой строительной организации в глазах будущих инвесторов.

Удачно проведенная застройщиком работа по становлению товарищества — залог успеха в будущем, когда судьбу товарищества будут решать сами собственники. И в этой работе, безусловно, необходимы опыт и участие подготовленных специалистов.

Сегодня необходимо доказать жизнеспособность товариществ, которые должны решить проблемы эффективного управления, сохранения и улучшения состояния жилья усилиями самих собственников при максимальном снижении издержек.

В соответствии с решением совместного заседания коллегий Госстроя России и Мин Антимонопольной политики и поддержки предпринимателей России от 26.04.2000 "О реализации Программы демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1998-1999 годы и мерах по обеспечению защиты прав потребителей" при Госстрое России приказом от 30.06.2000 № 154 образована рабочая группа по разработке предложений о внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О товариществах собственников жилья".

В состав рабочей группы вошли ведущие специалисты Госстрое России, государственных, научных и общественных организаций;

С целью обобщения проблем, возникающих при реализации Федерального закона "О товариществах собственников жилья", Госстроем России было предложено субъектам Российской Федерации и заинтересованным организациям принять участие в создании единой концепции при разработке пакета нормативно-правовых документов.

Проведено обобщение Материалов*, поступивших от субъектов Российской Федерации и заинтересованных организаций. В них систематизированы основные проблемы, возникающие при реализации закона, и причины их возникновения.

Члены рабочей группы готовы рассмотреть предложения по данным вопросам. Корреспонденцию просим присылать по адресу: 117987, ГСП-1, Москва, ул. Строителей, д. 8, корп. 2, Госстрой России, Управление реформирования ЖКХ.

ТСЖ: проблемы и перспективы

Проблемы, возникающие при реализации Федерального закона "О товариществах собственников жилья" (анализ .предложений субъектов Российской Федерации)

Не осуществляется государственная регистрация кондоминиумов

Домовладельцы не могут реализовать некоторые права, предусмотренные Федеральным законом "О товариществах собственников жилья", - передачу в пользование объектов общего имущества.

Не реализуется возможность передачи в аренду части общегоr имущества, так как отсутствует титул собственника –упущена выгода.

В субъектах Российской Федерации из-за этих обстоятельств приостановлено создание ТСЖ.

Из-за отсутствия государственной регистрации кондоминиума общее имущество фактически не определяется, не регистрируется (не учитывается), соответственно доля участия и доля голоса не определяются. Доля расходов по содержанию, эксплуатации и управлению общего имущества легко оспаривается в судебном порядке.

Не передаются в существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах. Отсутствует порядок расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Не определен порядок бесплатной передачи земельных участков в общую долевую собственность домовладельцев.

Домовладельцы - члены и не члены товарищества - отказываются нести расходы по оплате земельного налога либо аренды земли, так как земельный участок в общую долевую собственность им не передавался, а участниками земельных отношений домовладельцы не являются.

Налоговые органы обязывают товарищества уплачивать земельный налог, в то время как собственниками недвижимости они не являются.

Договор аренды земельного участка товарищества заключают от имени юридического лица, при этом обязательств от домовладельцев по несению расходов не имеют.

Участник долевой собственности земельного участка имеет льготы по оплате земельного налога, при заключении договора аренды эти льготы не учитываются.

Фактически не предоставляется сверхнормативная территория в собственность либо в аренду.

В случаях, когда сверхнормативная территория все-таки была предоставлена товариществу в аренду, администрацией сводится такое количество ограничений по ее использованию, что отпадает целесообразность самой аренды.

Размер арендной платы при предоставлении сверхнормативной территории устанавливается для ТСЖ как для коммерческой организации.

Собственники нежилых помещений (юридические лица) в кондоминиуме оформляют аренду на весь прилегающий к дому земельный участок и после этого устраивают на этом участке места парковки своих транспортных средств, склады и пр. Тем самым уничтожаются детские, спортивные, бельевые площадки, места выгула собак. У многоквартирного дома нет придомовой территории.

Не регистрируется право на долю в общей долевой собственности. Отсутствует порядок определения доли участия.

Отсутствие порядка регистрации права на долю в общей долевой собственности кондоминиума способствует незаконному отчуждению общего имущества. После принятия законченного строительством жилого, дома в эксплуатацию и регистрации прав собственности застройщик продает только квартиры и оставляет на своем балансе общее имущество. За это имущество он платит налоги, фактически не являясь их собственником.

На момент передачи недвижимости в управление товариществу практически все помещения в доме, в том числе и общее имущество, оказываются проданными.

В связи с отсутствием механизма государственной регистрации долевой собственности на общее имущество и соответственно государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, входящих в состав общего имущества, товарищества подвергаются административным штрафам со стороны надзорных органов при сдаче в аренду общего имущества.

Не предоставляются нежилые помещения в собственность, аренду либо в управление товариществу.

Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме при осуществлении своей деятельности не учитывают интересов жильцов дома. Во встроенно-пристроенных нежилых помещениях в жилых домах размещаются

Увеселительные организации, магазины круглосуточной торговли и производственные организации, нарушающие права и интересы проживающих

Отчуждаются нежилые помещения, входящие в общее имущество кондоминиума.

Управление большей частью общего имущества и его эксплуатация становятся невозможными. Подвал многоквартирного дома продан администрацией города в собственность нескольким юридическим лицам. Управлять этим имуществом товарищество уже не может, так как эти юридические лица отказываются от услуг управления и обслуживания. Допуск в эти помещения для проведения текущий и регламентных работ по дому возможен только по решению суда. Нередки случаи, когда подготовка дома к зиме начиналась только, в феврале, после вступления решения суда в законную силу.

Обслуживающие организации отказываются заключать договоры на техническое обслуживание с тeми тoвapиществами, в домах которых проданы подвалы, чердаки и мусоросборники, служебные и другие помещения общего имущества.

Часто не несут расходов по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме домовладельцы: Российская Федерация, субъект российской федерации, муниципальное образование, юридические лица.

Все расходы по содержанию и ремонту кондоминиума в этом случае перекладываются на жильцов дома либо товарищество.

Если в кондоминиуме 49 % помещений находится в муниципальной собственности, создать товарищество в таких домах невозможно.

Отсутствуют понятие и функции управления кондоминиумом.

Закон не обязывает домовладельцев оплачивать ЖКУ и прочие услуги непосредственно на расчетный счет товарищества.

Домовладельцы предъявляют к управляющей организации (товариществу) требования, не относящиеся к ее деятельности.

Товарищества требуют дополнительной оплаты от домовладельцев за те функции, которые, по сути, являются их основными.

После образований товарищества положение домовладельцев ухудшается.

Возрастает оплата расходов по содержанию и ремонту кондоминиума. Оплату обязывают производить в полном объеме, в то время как домовладельцы, не создавшие товарищество, платят только по ставкам и тарифам, установленным органами местного самоуправления.

Льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг не предоставляются.

Возникает дополнительный платеж - смета ТСЖ (финансовый план), в которую входят следующие платежи: на содержание штата управления, налоги с фонда заработной платы, земельный налог либо арендная плата, комиссионные сборы за пользование банком, организационные 'расходы, капитальный ремонт, за оформление лицензий, за приобретение приборов учета, копировальной и вычислительной техники и пр.

Субсидии предоставляются домовладельцам по установленным ставкам и тарифам, и при их начислении не учитываются дополнительные платежи домовладельцев.

Разовые платежи: замена вышедшего из строя лифтового оборудования, перерасход лимитированных ресурсов, приобретение приборов учета, судебные расходы, штрафы и др.

Не предоставляются коммунальные услуги при возникновении задолженностей у товарищества перед ресурсоснабжающими организациями.

Повышаются расходы на содержание дома, когда решение об увеличении расходов принимается большинством голосов домовладельцев - собственников нежилых помещений.

Жильцы дома, вступив в товарищество, начинают платить не только за свою долю в праве общей долевой собственности, но и за других собственников.

До образования товарищества домовладелец нес персональную ответственность по обязательным платежам, после его создания он зависит от исполнения обязательств перед другими домовладельцами.

Закон "О товариществах собственников жилья» не в полном объеме определил статус товариществ.

Основные проблемы, препятствующие созданию и нормальной деятельности ТСЖ

Правления товариществ в большей мере занимаются защитой от притязаний налоговых, надзорных органов, судебными разбирательствами, "пробиванием" механизмов реализации своих прав, выяснением отношений с администрацией, обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, арендаторами муниципальной собственности и собственными домовладельцами, нежели вопросами управления кондоминиумом.

Уполномоченные государством или органами местного самоуправления службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги отказываются обслуживать дома, в которых созданы товарищества.

Как только товарищества начинают требовать от ДЕЗ качества работ по техническому обслуживанию, ДЕЗ расторгает эти договоры, а заодно и на все остальные услуги. В настоящее время ТСЖ не имеет возможности ни проконтролировать качество выполняемых работ, повлиять на обслуживающую организацию.

Отсутствует официальный перечень работ, входящих в понятие "техническое обслуживание", а также прейскурант цен на эти работы.

Товарищества вынуждают заключать договоры только с ДЕЗ и на их условиях, иначе прекращается адресное финансирование. Равенство сторон отсутствует.

Значительны финансовые затраты по формированию и оформлению товарищества, кондоминиума, земельного участка.

ТСЖ не участвуют в приемке построенного дома.

Дома, передаваемые в управление, находятся в ненадлежащем техническом состоянии и требуют в дальнейшем значительных финансовых вложений за счет личных средств домовладельцев.

Товарищества привлекаются к административной ответственности за несоблюдение правил и норм по содержанию жилищного фонда без учета тех обстоятельств, что принятые в управление дома имели неудовлетворительное состояние.

В субъектах РФ приняты подзаконные акты, устанавливающие нормативы по содержанию и эксплуатации жилищного фонда и ответственность за их несоблюдение.

Жилищные инспекции предъявляют штрафные санкции к товариществам за несоблюдение этих нормативов и при этом не принимают к сведению, что на период жилищно-коммунальной реформы население не несет расходов за ЖКУ в полном объеме, а дотации на содержание зданий в товарищества не поступают.

Поставщики коммунальных услуг считают ТСЖ юридическим лицом на уровне промышленного предприятия и на основании этого применяют к ним - Правила предоставления услуг для юридических лиц (оплата только по приборам учета, отключение жилого дома в целом в случае просрочки платежей, дополнительная плата за сверхлимитивное водопотребление и пр.).

Дотации на финансирование затрат на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт кондоминиума в товарищество не поступают.

Субсидии малоимущим гражданам перечисляются со значительным (до одного года) опозданием. В результате у товарищества образуются долги. Дома за долги систематически отключают от различного вида услуг.

Налоговые органы при налогообложении относятся к товариществам как к коммерческим организациям.

Постоянны необоснованные, незаконные Требования со стороны Налоговых орунов. Например, налоговые Органы заставляют товарищества платить с понижающими коэффициентами земельный, налог за площадь жилых помещений и в полном объеме - за площадь общего имущества. Нередко считают товарищества перепродавцами ЖКУ. Членские взносы относят к выручке.

Товарищества обязывают брать здания на бухгалтерский баланс, хотя передаваемое на баланс 'здание собственностью товарищества не является. Далее надзорные органы привлекают товарищества к административной ответственности как собственников недвижимости (балансодержателей).

Отсутствуют гражданско-правовые связи между домовладельцами (не членами товарищества) и товариществом. Законом понуждение к заключению договора запрещено.

Возмещение средств за домовладельцев, имеющих льготы по оплате ЖКУ, товариществу не производится. Многочисленные иски, поданные как в суды общей юрисдикции, так и в арбитражные, рассматриваются в пользу домовладельцев, имеющих льготы, а товариществу отказывается в компенсации средств ввиду отсутствия порядка перечислений таких компенсаций в действующем законодательстве. Льготные категории граждан самостоятельно делают перерасчет и недоплачивают денежные средства в товарищество. Недополученные средства товариществам не компенсируются, и в результате, у товарищества образуются долги. Дом за долги отключают от жилищно-коммунальных услуг.

Деятельность товариществ, взявших дома на самообслуживание, парализована налогообложением, лицензированием, штрафами, неплатежами и недофинансированием.

Товарищества обязывают оплачивать сборы: на содержание милиции, уборку территории и пр.

Большинство товариществ убыточны. Несостоятельность товариществ проявляется с момента их создания: неплатежи проживающих, неучастие в общих; расходах собственников нежилых помещений либо собственников муниципального образования, штрафные санкции, судебные решения, перерасходы ресурсов, повышенные ставки, недофинансирование, не предоставление компенсаций при предоставлении льгот и пр.

В случае не предоставления льгот ответчиком в суде является ТСЖ, хотя оно предназначено только для обеспечения ЖКУ.

Домовладельцы незаконно производят переоборудование своих помещений с одновременным захватом части помещений общего имущества кондоминиума. При обращении в судебные органы ТСЖ признают ненадлежащим истцом.

Домовладельцы отказываются производить обязательные платежи на расчетный счет товарищества, так как закон прямо не устанавливает этой oбязaннocти.

Домовладельцы отказываются оплачивать расходы, превышающие размеры ставок и тарифов. Фактически у ТСЖ отсутствуют дополнительные источники финсирования. Все средства ТСЖ складываются из платежей населения.

Администрации относят на баланс товариществ внутриквартальные и внеквартальные коммуникации, что приводит к дополнительным расходам.

Администрации обязывают товарищества получать лицензию на управление частным жилищным фондом, что федеральными законами не законами.

НИЖЕГОРОДСКАЯ ПАНОРАМА
ИНФОРМАЦИОННЫЙ БЮЛЛЕТЕНЬ	учредитель – Ассоциация органов территориального общественного самоуправления города Нижнего Новгорода
ВЫПУСК №2		май 2004

НОВЫЕ ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Правоотношения собственности в многоквартирном доме

Кондоминиум, история кондоминиумов. Зарубежный опыт

Как появились первые товарищества собственников жилья в России?

Цели создания товарищества собственников жилья

Возможности товарищества собственников жилья для реализации своих целей

Организация товарищества собственников жилья

Регистрация товарищества

Регистрация кондоминиума

Организационная структура товарищества собственников жилья

Создание ТСЖ во вновь построенных домах

ТСЖ: проблемы и перспективы. Задачи администраций.

Заключение