КАК СДЕЛАТЬ ТСЖ ОСНОВНОЙ ЯЧЕЙКОЙ ГРАЖДАНСКОГО ОБЩЕСТВА
В. Н. Маслов, доцент ВВАГС, член СДПР(с) с 1990г.
Жилищная реформа, начатая после подписания Президентом России 29 декабря 2004г. нового Жилищного кодекса (ЖК) РФ (№188-ФЗ), а также Федерального закона № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», затрагивает все слои населения и поэтому больше всего притягивает к себе внимание. Законы оказались настолько «сырыми», что сразу стали подвергаться критике. Через год в них были приняты поправки. В Госдуме уже готовятся принять новые. Тема жилищной реформы не сходит со страниц журналов и газет, широко освещается на радио и телевидении, в Интернете. Однако обсуждение носит, как правило, бессистемный характер.
Центральными вопросами жилищной реформы являются вопросы выбора способа управления домом и создания товариществ собственников жилья (ТСЖ). На них и будет акцентировано внимание в данной статье. К этим вопросам, как, может быть, ни к каким другим, следует подходить с позиций долговременной (даже не среднесрочной) перспективы развития российского общества. Идея суверенной демократии, которая сейчас бурно обсуждается в верхах, требует поиска более совершенных методов управления государством, приближения власти к населению (этого требует и Европейская хартия местного самоуправления). Мало того, эта идея требует новой парадигмы человеческих отношений. В её основе лежат: децентрализация власти, равноправие, стремление к справедливости, отказ от долговременного и дихотомического деления людей или организаций на друзей и врагов, оптимальное сочетание прав и ответственности, оптимальное сочетание конкурентных отношений и солидарности (дружбы). Кроме того, нашему обществу необходимо догонять страны с развитой демократией ещё и по уровню правосознания.
Эта парадигма применительно к международным отношениям подробно освещена в книге «Преодолевая барьеры: диалог между цивилизациями», выпущенной в 2002 г. в издательстве «Логос» под редакцией профессора С. Капицы (выдержки из этой книги публиковались в «Российской газете» осенью и зимой 2002). В написании книги участвовало 18 известных в мире интеллектуалов, которые были приглашены для этого Секретариатом ООН. Данная парадигма явилась, по сути, развитием идей Питирима Сорокина, Николая Кондратьева и других, в том числе современных, социологов и философов. Она приемлема для любой сферы человеческих отношений, начиная с семейного уровня и кончая планетарным. Эта парадигма должна быть принята и в сфере жилищных отношений.
Новый ЖК (ст. 161) требует, чтобы собственники помещений в многоквартирном доме на своём собрании выбрали один из трёх способов управления своим домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способов управления на самом деле гораздо больше. В частности, если собственники помещений предпочтут создание ТСЖ, то, в соответствии со ст. 137 (ч.1) ЖК, ТСЖ может заключить договор управления многоквартирным домом (т. е. выбрать управляющую компанию), а может заключить договоры по отдельности с различными организациями, оказывающими жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ). Мало того, ТСЖ может быть создано, согласно ст.136 (ч.2), на основе не одного, а нескольких домов.
Так какой же способ управления является наилучшим? Мнения на этот счёт самые разные. Рекомендации чиновников, представителей дирекции единого заказчика и управляющих компаний подчас носят корыстный характер. Несмотря на то, что большинство жителей уже выбрало способ управления, поскольку по закону № 189-ФЗ это надо сделать до 1 января 2007 г., попробуем всё же разобраться в этом вопросе.
Выбор способа управления домом управляющей организацией самый лёгкий для жителей: не нужно ни о чём думать, никуда не надо ходить. Достаточно принять участие в так называемом общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (ст. 47 ЖК). Это можно сделать, не выходя из квартиры. Порядок проведения собрания (ст.45 ЖК), как показывает практика, обычно нарушается. Так, инициаторами собрания часто бывают дирекции единого заказчика (ДЕЗ) и управляющие компании, хотя по закону ими могут быть только собственники (в том числе чиновники, если не все квартиры приватизированы). На квартиру собственнику доставляют напечатанные листы бумаги и предлагают, долго не размышляя, поставить в нужных местах (при этом подсказывают, в каких) галочки и подписи. Хотя на размышление должно даваться по закону не менее 10 дней. Если собственник не заполняет эти бумаги сразу, то ему предлагают занести их в ближайшие дни в жилищно-эксплуатационное управление (ЖЭУ) или иное место. И если у собственника на это не найдётся времени, то он обычно сразу заполняет эти бумаги. Подсказка, конечно, делается в пользу выбора способа управления управляющей компанией. В бумагах обычно стоит уже и название управляющей компании, хотя для того, чтобы её выбрать, надо, по логике, провести ещё одно собрание. Ведь нужно познакомиться хотя бы с проектом договора. А ещё собственникам помещений надо бы определить (с учётом предложений управляющей организации) и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (ст.156, п.7 ЖК). Если они этого не сделают на своём общем собрании, то за них это сделает власть (ст.158, п.4 ЖК). Однако ЖК написан таким образом, что он позволяет обойтись одним собранием вместо двух. К тому же, собственника убеждают, что у него нет иного выбора, как только заключить договор с навязываемой ему управляющей компанией, причём, на её условиях.
В тех случаях, когда собственники помещений информированы о наличии у них выбора (а он, как правило, невелик) управляющей компании, их обычно ставят перед дилеммой. То ли им заключать договор с бывшим ДЕЗом, реорганизованным в управляющую организацию, то ли им рискнуть заключить договор с организацией, обещающей низкие тарифы на ЖКУ. Во втором случае жители вполне могут оказаться жертвой очередных жуликов, которые вместе с деньгами жителей могут вдруг исчезнуть.
Итак, при выборе способа управления управляющей организацией даже при наличии выбора самой организации собственники квартир окажутся в положении обычных нанимателей, если не хуже. Во-первых, они не будут обладать никакой информацией о техническом и финансовом состоянии своего дома. Во-вторых, собственники квартир, в силу своей неорганизованности, не смогут изменить условия договора, навязываемые управляющей организацией, и редко кто сможет отстоять свои права при нарушении договора.
При выборе способа непосредственного управления домом собственниками помещений следует ожидать, что почти повсеместно будет работать п.3 ст. 164 ЖК. Это означает, что собственники помещений доверят отношения «с третьими лицами» (чаще всего – с управляющей компанией) одному из этих собственников или любому человеку со стороны. Человек со стороны, если он к тому же будет предложен управляющей компанией, вряд ли будет добросовестно отстаивать интересы жителей: его можно подкупить. Можно подкупить и собственника квартиры, но это сделать уже сложнее. Если жители образуют сплочённый коллектив, то это будет уже практически невозможно. Выбор способа непосредственного управления распространён в Астрахани при содействии депутата Госдумы О. Шеина. Там жители многих домов отказались от услуг домоуправлений по наиболее дорогостоящей статье «содержание жилья». Оказание таких услуг и сбор средств на это (обычно в тех же размерах) в каждом доме берёт на себя инициативная группа жителей данного дома. Однако отсутствие статуса юридического лица сильно ограничивает возможности инициативной группы.
Рассмотрим теперь способ управления товариществом собственников жилья. Кооперативы трогать не будем. Согласно ст. 14 Федерального закона №189, «жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в ТСЖ или ликвидации». А специализированные потребительские кооперативы – большая редкость.
Жители, объединённые в ТСЖ, становятся сильнее, грамотнее и дружнее благодаря правильно выбранной системе управления товариществом, отражаемой в Уставе, и приобретаемому статусу юридического лица. Выбором системы управления достигается единство интересов жителей дома и руководства ТСЖ. Статус юридического лица позволяет устанавливать контакты с другими юридическими лицами, добиваться в суде с меньшими издержками и большим успехом удовлетворения исковых заявлений и даже добиваться своего, не доводя дело до суда. Руководство ТСЖ способно быстрее добиться изменения содержания договора с управляющей или обслуживающей компанией. Взяв на себя выполнение хотя бы части функций по управлению (в том числе, ведение технической, бухгалтерской и др. документации) и предоставлению услуг, ТСЖ может снизить стоимость ЖКУ. Оно способно предотвратить неумеренный рост тарифов на услуги, предоставляемые монополистами. Так, ТСЖ может предупредить обслуживающую организацию о готовности приступить к оборудованию мини-котельной на крыше дома и отказаться в будущем от услуг теплоснабжения. Организованные в ТСЖ жители могут солидарно отказаться от оплаты невыполненных или некачественно произведённых работ или услуг, потребовать возмещения нанесённого им ущерба. А совместными усилиями с управляющей или обслуживающей компанией жители скорее добьются выделения средств из муниципального бюджета на капитальный ремонт дома (такое право даёт местным властям ст. 165, п.1 ЖК).
Руководству ТСЖ будет гораздо легче добиться от властей формирования в нужных границах и передачи придомовой территории в состав имущества многоквартирных домов. В соответствии с п.4 ст. 16 Федерального закона №189, «формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления». Кроме того, п.5 этой статьи гласит: «С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме». Руководство ТСЖ может добиться и того, чтобы не оплачивать уборку и содержание придомовой территории, пока не будет произведена её передача.
Ещё больших успехов можно добиться благодаря созданию Советов общественного самоуправления на основе ТСЖ, а также районных ассоциаций таких Советов. ТСЖ, выставляя единые требования, гораздо эффективнее смогут отстаивать свои права и интересы. На этих уровнях можно вырабатывать весомые аргументы в пользу снижения тарифов на ЖКУ, добиваться установления обоснованных единых тарифов на заседаниях тарифных комиссий и выделения больших средств в местном бюджете на капитальный ремонт жилых зданий. Более крупные объединения (региональные, межрегиональные и всероссийские) позволят с успехом отстаивать интересы жителей, опираясь на жилищные инспекции, а также лоббировать их интересы в представительных органах власти с целью изменения законов. Политические партии будут бороться за голоса избирателей, которые будут готовы отдать свой голос тому, кому призовут их отдать руководители ассоциаций ТСЖ и кооперативов. В результате ТСЖ смогут стать очень весомыми ячейками гражданского общества.
Таким образом, мы пришли к выводу, что более предпочтительным является способ управления многоквартирным домом через создание ТСЖ. Однако почему же ТСЖ у нас создаются в основном только в новых домах, причём их создание осуществляется не жителями, а инвесторами? Одна из причин состоит в том, что в создании полноценных ТСЖ не заинтересованы многие предприниматели (руководители строительных, управляющих и обслуживающих компаний) и бюрократия (чиновники). Их интересы часто краткосрочны. Их мало волнует даже то, что будет с ними и со страной лет через 10. Предпринимателям выгодно иметь дело с неорганизованным населением или организованным в ТСЖ, руководство которого подобрано самими предпринимателями. В этом случае им легче разворовывать средства, выделяемые из федеральных, региональных и местных бюджетов, легче заключать договора, можно не особо заботиться о качестве строительства или обслуживания, о строгом обосновании размеров тарифов.
Чиновники не заинтересованы в реальном объединении жителей, во-первых, потому, что в нынешней ситуации им легче осуществлять уплотнительные застройки в наиболее привлекательных для инвесторов жилых кварталах: при отводе участка земли под строительство нового дома они обходятся без получения на это согласия жителей близлежащих домов. Во-вторых, они понимают, что если жители объединятся, то чиновники перестанут быть полновластными хозяевами, в этом случае им будет гораздо труднее проводить в представительные органы власти и местного самоуправления своих ставленников. Пока избранию нужных им депутатов помогали подконтрольные им Советы общественного самоуправления. Новые СОС, создаваемые на основе самостоятельных ТСЖ и кооперативов, будут продвигать своих кандидатов в депутаты. У чиновников есть и другие, правда, менее значимые интересы в том, чтобы полноценных ТСЖ было как можно меньше.
Чиновники способствовали дискредитации идеи создания ТСЖ ещё до выхода в свет нового ЖК и отмены старого закона о ТСЖ. В то время жители оплачивали услуги ЖКХ не полностью. Предлагая им создавать ТСЖ, работники ЖЭУ (отделов ДЕЗ, подконтрольных чиновникам) не забывали при этом сказать, что капитальный ремонт дома жители должны будут производить полностью за свой счёт, а ЖКУ должны оплачивать в размере 100% их стоимости. И это притом, что даже ТСЖ, созданные в новых домах, добивались от властей скидок в оплате ЖКУ. Жители до сих пор находятся под воздействием той обработки, хотя оплата ЖКУ составляет 100%, а в некоторых городах местными властями уже запланировано проведение капитальных ремонтов за счёт местных бюджетов, прежде всего, в домах, где созданы ТСЖ.
Жители опасаются также, что с созданием ТСЖ им придётся переплачивать за тех, кто имеет льготы на оплату ЖКУ. Однако, поскольку государство плохо выполняет свои обязательства по возмещению управляющим и обслуживающим организациям убытков из-за неполного сбора квартплаты, то эти организации часто и сейчас компенсируют свои убытки за счёт жителей, включая их в тарифы. Эта проблема скоро, видимо, разрешится: Правительством планируется, что жители, имеющие льготы, будут оплачивать ЖКУ полностью, а компенсация за льготы будет поступать на личный банковский счёт. Помешать созданию ТСЖ могут и высокие налоги, которые должно будет платить ТСЖ как некоммерческая организация. Значит, надо добиваться отмены или снижения налогов. Организовавшись, это будет сделать легче.
Опасения жителей могут быть вызваны и тем, что им придётся дополнительно оплачивать работу руководства ТСЖ. В таком случае жителям надо разъяснить, каким путём можно снизить стоимость ЖКУ, в результате чего дополнительные взносы не потребуются. Не должно помешать созданию ТСЖ и отсутствие квалифицированных специалистов. Во многих домах можно заинтересовать определёнными перспективами живущих в них студентов, обучающихся по специальностям, которые могут быть в этом деле востребованы. Кроме того, органы местного самоуправления, согласно ст. 165, п.1 ЖК, обязаны содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность. И это уже делается.
Так что главной помехой в деле создания ТСЖ сейчас являются сами жители: их неумение, нежелание браться за что-то новое, неверие в то, что у них хватит сил на организацию этого дела. А основные усилия здесь должны быть направлены на то, чтобы заставить себя и убедить других. Жители часто не хотят выслушивать никакие доводы. Не секрет, что, наученные горьким опытом, многие просто не доверяют инициаторам создания ТСЖ, им кажется, что те преследуют корыстные личные цели. Такие случаи действительно нередки, а ЖК не только не защищает жителей от проходимцев, но и потворствует им. Значит, тем более, не следует ждать, когда в доме захватит власть преступная группа, создав «липовое» ТСЖ и используя его для собственного обогащения за счёт жителей.
Можно избрать постепенный путь к созданию ТСЖ. Законом РФ «Об общественных объединениях» предусмотрена такая организационно-правовая форма объединения граждан, как орган общественной самодеятельности. Создать такое объединение можно по инициативе всего трёх человек (см. ст. 18). В ст. 12 этого закона написано: «Органом общественной самодеятельности является не имеющее членства общественное объединение, целью которого является совместное решение различных социальных проблем, возникающих у граждан по месту жительства, работы или учебы, направленное на удовлетворение потребностей неограниченного круга лиц, чьи интересы связаны с достижением уставных целей и реализацией программ органа общественной самодеятельности по месту его создания… В случае государственной регистрации органа общественной самодеятельности данный орган приобретает права и принимает на себя обязанности юридического лица в соответствии с уставом». Орган общественной самодеятельности можно назвать, например, домкомом, общиной, коммуной. Кстати, в Москве таких объединений создано достаточно много, причём они объединены в Содружество Территориальных Общин и Объединений (СТОО), которое имеет сайт в Интернете: . Орган общественной самодеятельности может убедить собственников жилья предоставить ему некоторые права по управлению и обслуживанию домом и когда заимеет авторитет у жителей, то на его базе может быть создано ТСЖ.
Чиновники и представители бизнеса, задействованного в жилищном строительстве и предоставлении ЖКУ, по-прежнему дезинформируют население. Они приложили руку и к тому, чтобы ЖК серьёзно помешал реальному объединению граждан. Так, в ЖК не предусмотрена возможность проведения общего собрания собственников помещений и общего собрания членов ТСЖ в несколько этапов (по подъездам). Не предусмотрены также конференция собственников помещений и конференция ТСЖ (для кооперативов она сохранена). В результате в больших домах реально возможной остаётся организация общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования (ст. 47 ЖК), что является довольно трудоёмкой и дорогостоящей процедурой.
Главным документом, который может сплотить жителей, но может и расколоть, является устав ТСЖ, в который закладывается система взаимоотношений между всеми жителями дома. Уставы ныне существующих ТСЖ предусматривают, согласно старому закону о ТСЖ и новому ЖК, такую систему органов управления, которая укрепляет единоначалие. Система управления списана, фактически, с кооперативов, создававшихся ещё в советские времена. Статья 144 ЖК «Органы управления товарищества собственников жилья» содержит всего две строчки: «Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества». А п.5 ст.146 ЖК гласит: «Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведёт председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведёт один из членов правления товарищества». Отсюда следует, во-первых, что собрание, на которое явятся все собственники помещений за исключением всех членов правления, окажется не правомочным. Правление становится несменяемым. Во-вторых, рядовые члены товарищества заранее обрекаются на воздействие односторонней информации со стороны исполнительного органа, т.е. правления, которое склонно приукрашивать итоги своей деятельности. Кандидатуры бухгалтера и ревизора (ревизионной комиссии) обычно подбираются председателем правления и не являются источниками альтернативной информации. Рядовые члены товарищества выступают в роли стада. Поэтому-то на собрания сейчас редко кто приходит. Положения ЖК, а также отсутствие контроля со стороны регистрирующих ТСЖ органов позволяют правлению ТСЖ обходиться вообще без собраний, фабрикуя протоколы и используя общее имущество собственников помещений в целях личного обогащения.
Любая организация сильна наличием в ней духа доверия. А этот дух порождается, как справедливо отмечал С. Капица, чувством справедливости, прав и ответственности. Анализ работы кооперативов и ТСЖ показывает, что в большинстве случаев в отношениях между руководством кооперативов или ТСЖ и остальными жителями существует большая напряжённость, переходящая в серьёзные конфликты, причиной которых является обычно недоверие жителей к своему руководству. Росту недоверия способствует система управления, которая не предусматривает ни представительного органа (состоящего, например, из представителей подъездов), ни конфликтной комиссии (аналога судебного органа власти). Такое недоверие может иметь место даже тогда, когда председатель ТСЖ или кооператива абсолютно честен. Часто председатель изначально старается подходить к делу добросовестно, однако со временем, видя рост недоверия к себе и не умея его рассеять, он начинает понемногу присваивать общественные деньги, воспринимая это как возмещение морального ущерба. В некоторых товариществах власть находится, по сути, в руках преступных группировок. Иногда дело доходит до того, что членам товарищества (кооператива) не дают даже ознакомиться с уставом.
Наличие представительного органа способствовало бы изучению и объективной оценке деятельности правления на основе письменных отчётов председателя правления. На общее собрание было бы вынесено, как минимум, две точки зрения на деятельность правления, каждая из которых по-своему аргументирована. Рядовые члены, будучи неподготовленными, обычно не способны высказать аргументированные возражения, прослушав только отчёт председателя правления. Но они способны выступить в роли судьи и дать наиболее взвешенную оценку деятельности правления, если услышат альтернативную аргументированную точку зрения.
Наличие конфликтной комиссии позволит не доводить дело до суда, когда один сосед зальёт другого, когда один из жителей игнорирует право других на ночную тишину и включает на полную громкость музыку и т. д. Конфликтная комиссия должна разбирать и жалобы жителей на членов правления. Чем раньше будут гаситься конфликты, тем лучше.
ТСЖ, создаваемое на принципах разделения властей вовлекает в управление домом достаточно много людей, но это не недостаток, а достоинство. Когда жители понемногу участвуют в управлении (в основном – на общественных началах), – это не в тягость и это сплачивает коллектив. Это будет действительно Товарищество! Оно будет способствовать правильному воспитанию подрастающего поколения, воспитанию будущих народных чиновников, депутатов, руководителей района, города и т.д. Для создания таких ТСЖ не обязательно ждать поправок в ЖК, хотя они и необходимы. Устав ТСЖ можно написать так, что формально он не будет противоречить закону.
Такое ТСЖ будет выступать одновременно в трёх ипостасях. Во-первых, это будет полноценная хозяйственная организация, способная оказывать дешёвые и качественные услуги своим жителям. Во-вторых, это будет общественная организация, которая в составе ассоциаций сможет отстаивать свои права и интересы перед органами местного самоуправления и государственной власти. В третьих, это будет фактически самая нижняя ступень системы местного самоуправления и школа для практической подготовки новых кадров для систем местного самоуправления и государственной власти.
г. Н. Новгород, 1.11.06.
