Российская академия государственной службы
при Президенте Российской Федерации
ВОЛГО-ВЯТСКАЯ АКАДЕМИЯ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ
Заочный факультет ускоренного
обучения
Кафедра управления и маркетинга
Дипломный проект
на тему:
«Развитие
ипотечного кредитования в муниципальном образовании»
Специальность:
государственное
и
муниципальное управление
Выполнил:
студент
группы № 232
Чадаева
Елена
Александровна
Научный руководитель:
доцент
Васильев
Алексей
Алексеевич
г. Нижний Новгород
Аннотация
Дипломная работа состоит
из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и
приложений.
Во введении обосновывается
актуальность темы, определяются цели и задачи дипломной работы.
В первой главе
рассматриваются система, исторические и правовые основы ипотечного кредитования
в России. Рассматривается эволюция и этапы развития системы ипотечного
кредитования. Проводится анализ правовой базы, которая существует в настоящее
время.
Во второй главе рассматриваются
модели и тенденции развития
организационных форм ипотечного кредитования. Анализируется опыт организации
системы ипотечного кредитования в муниципальных образованиях
Третья глава посвящена рассмотрению
ипотечных программ всех уровней в России. Приводятся примеры федеральных,
региональных и муниципальных программ.
В
заключении, на основе анализа, делаются определенные выводы и даются конкретные
предложения по развитию системы ипотечного кредитования.
Список
использованной литературы, содержит перечень нормативных актов, учебных и
периодических изданий, а также других источников литературы.
В приложении приведены таблицы, графики, диаграммы и
нормативные акты, отражающие систему ипотечного кредитования.
Оглавление
Глава 1. Основы системы ипотечного кредитования в
России…….
1.1. Система ипотечного кредитования
1.2.
Ипотечное кредитование в дореволюционной России
1.3.
Правовая и экономическая основы ипотеки
Глава 2. Реализация ипотечного кредитования
2.1.
Модели ипотечного кредитования с участием муниципалитетов
2.2.
Тенденции развития организационных
форм ипотечного кредитования
2.3.
Опыт ипотечного кредитования в муниципалитетах
Глава 3. Развитие ипотечного кредитования
3.1.
Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»
3.2.
Программа ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области
3.2.
Нижегородский проект «Жилье Шаг за Шагом»
3.3.
Саровская программа «Жилье в кредит»
Анализ ситуации,
сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем,
серьезная зависимость социально-экономической стабильности от их решения,
необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение
положения с обеспеченностью населения жильем, требуют придания системе
ипотечного кредитования статуса приоритетной национальной программы.
Президент и Правительство
РФ в настоящее время ставят перед органами исполнительной власти важнейшую
стратегическую задачу обеспечить до 2008-2010 гг. существенное увеличение (не
менее чем в 2 раза) объемов ввода жилья с одновременным ускорением процесса
реконструкции существующего жилищного фонда.
Основой для
достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного
жилищного кредитования.
Жилищная
проблема в России, без сомнения, является одной из наиболее сложных и в тоже
время актуальных проблем, решаемых в настоящее время в социально-экономической
сфере. Особенно она обострилась в условиях перехода к рыночной экономике. Не
оставляет никакого сомнения тот факт, что её решение требует углублённого
изучения, обоснованного и комплексного решения.
Традиционная советская
система жилищного финансирования соответствовала основной характеристике всей
жилищной политики в целом: централизованное распределение бюджетных ресурсов
для строительства государственного жилья и его бесплатное распределение лицам,
официально признанными в установленном порядке
нуждающимися в улучшении жилищных условий. В результате в 1987 году доля
государственных капитальных вложений в жилищное строительство составила более
80%, а средства населения - лишь 14,6% (включая средства индивидуальных
застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).
В 1994 году доля
инвестиций за счет средств федерального бюджета в общем объеме инвестиций в
жилищное строительство составила лишь около 5 % (большая часть их шла на
финансирование жилья для военнослужащих, уволенных в запас или отставку). Доля
всех государственных инвестиций (за счет средств федерального бюджета и
бюджетов субъектов Федерации, а также фондов государственных предприятий) в
1994 году составила 22,7%, в то время как инвестиции только частных
индивидуальных застройщиков достигли 28,6%. Оставшаяся доля инвестиций
приходилась на частные корпорации.
Поскольку
государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования
жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны
предприятий, то можно констатировать практическое отсутствие в России на момент
начала экономической реформы механизма самостоятельного участия населения в
решении своей жилищной проблемы. Существовавшее при этом незначительное
кредитование направлялось только на строительство нового жилья индивидуальными
застройщиками или кооперативами, а не на покупку готового жилья. Это может быть
объяснено крайней ограниченностью рынка
жилья, подверженного многочисленным запретам. Таким образом, для того, чтобы
восполнить “дыру” в жилищном финансировании в России, вызванную резким
сокращением бюджетных ассигнований, необходимо привлечение средств населения,
при этом банки должны выступать в качестве посредников, используя при этом методы,
которые трудно было даже представить себе в 1990 году.
Можно
сказать, что основным источником финансирования жилищного строительства в
"доперестречный" период являлись средства государства, как такового
рынка жилья в "рыночном" понимании этого слова не существовало, за исключением "теневого
рынка" обмена жилья. Переход России от командно-административной системы
хозяйствования к рыночной поставил перед федеральными органами власти и
местными органами самоуправления вопрос о поисках внебюджетных источников
финансирования жилищного строительства. К настоящему времени уже не только у
представителей органов власти, но и у населения наступило осознание того, что
жильё - это товар, поэтому решать
жилищную проблему необходимо рыночными способами. Таким образом, появились
объективные причины для поиска принципиально новых форм и методов решения
жилищной проблемы в России.
Одной
из основных и перспективных форм решения жилищной проблемы в России является
создание и внедрение системы долгосрочного ипотечного кредитования.
27
февраля 2003 Президиум Госсовета на своем заседании рассмотрел вопрос о
развитии в России ипотеки.
Жилищная
проблема в России по-прежнему актуальна и в новых экономических условиях,
заявил Президент В.Путин на заседании президиума Госсовета по развитию
ипотечного кредитования. Необходимо перевести жилищную проблему из разряда
"зависших" в решаемую, имеющую четкие перспективы, подчеркнул глава
государства. Уже практически не работает прежний распределительный механизм, но
еще не устоялся рынок жилья. В этой связи В.Путин призвал президиум Госсовета
не столько анализировать причины сложившегося положения, сколько предлагать
конкретные способы изменения ситуации. Около 60 процентов россиян нуждаются в
улучшении жилищных условий, почти 10 процентов семей стоят в очередях. При
сложившейся жилищной политике потребуется около 20 лет, чтобы решить только
проблемы очередников. Система ипотеки должна быть рыночной, а не дотационной, а
ипотечный кредит - доступным, подчеркнул Президент. В.Путин отметил
необходимость проведения разъяснительной работы с населением по вопросам
ипотечного кредитования. Нужно создавать механизмы и проводить работу по
разъяснению самой сути ипотеки, чтобы люди поверили в действенность механизмов
ипотеки. Определяющая роль в становлении системы ипотеки принадлежит
государству. Оно обязано создать институты, необходимые для организации рынка
ипотечного кредитования и сформулировать для него четкую правовую базу,
подчеркнул Президент. Бюджетные средства следует направлять на адресные целевые
субсидии семьям, у которых не хватает для ипотеки собственных сбережений.
Необходимо завершить формирование нормативно-правовой базы, отметил глава
государства. Ипотечные ценные бумаги должны иметь надежность, близкую к
государственным ценным бумагам.
Все
это говорит об актуальности выбранной темы дипломной работы
Целью
дипломной работы является анализ способов решения жилищной проблемы в муниципальных
образованиях с помощью системы ипотечного кредитования.
Реализация
данной цели предполагает решение
следующих задач:
1. Рассмотрение теоретической основы
вопроса, которое включает в себя анализ правовой базы и сути ипотечного
кредитования.
2. Анализ исторического опыта
организации системы ипотечного кредитования в России.
3. Рассмотрение реализуемых ипотечных
программ решения жилищной проблемы в России в настоящее время, как федеральных,
так региональных и муниципальных.
4. На основе выводов определить
варианты развития системы ипотечного кредитования.
Ипотека обладает огромным
потенциалом обеспечения долговременной прочной интеграции рынка недвижимости и
финансового рынка – делает доступным приобретение жилья гражданами и способствует
повышению инвестиционной активности в капитальном строительстве. Однако
реализация этого потенциала в современных социально-экономических условиях
Российской Федерации далека от идеала. Причины, сдерживающие внедрение ипотеки
в России, можно разделить на четыре основные группы.
Первая группа причин обусловлена недостаточностью правового
обеспечения ипотеки. Прежде всего, медленно идет реализация Федеральных законов
«Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним». Отсутствует также судебная практика оперативного решения
вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога,
и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим
закладным при продаже заложенного имущества с аукционов.
Вторая группа причин связана с политической,
социально-экономической и финансовой ситуацией в обществе, поскольку для
ипотеки губительны непредсказуемость политического курса страны. Не
способствуют развитию ипотеки пока еще большой объем внешнего долга и затраты
на его обслуживание, высокая цена кредитов.
Третья группа причин связана с неготовностью и экономической
незаинтересованностью российских банков в развитии ипотеки. В начале 90-х гг.
неготовность банков выражалась в отсутствии капитала и квалифицированных
кадров, а в конце 90-х стала преобладать незаинтересованность банков в ипотеке
(из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкой доходности
этой деятельности, особенно по сравнению с доходностью валютных операций и приватизационными
манипуляциями).
Четвертая группа
причин относится к
научной и коммерческой непроработанности сценариев и стартовых шагов по
развитию ипотеки.
С учетом сложившихся в настоящее
время условий, основными сценариями решения проблем реализации ипотечного
кредитования являются.
Сценарий первый – локальная банковская инициатива. Деятельность банков в рамках данного сценария опирается на
использование так называемой усеченно-открытой модели ипотечного кредитования,
отличающейся организационной простотой и в основном замыкающейся в рамках
первичного рынка закладных на уровне банк-клиент. Сценарий этот – чисто
рыночный, не предполагающий задействование каких-либо административных
подпорок, масштабных организационных мероприятий или протекционистских мер.
Сценарий второй – федеральная инициатива – напрямую связан с созданием в России
при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию с
претензией на создание и внедрение через него полноценной системы организации
ипотечного кредитования, не только опирающейся на первичный рынок закладных и
не замыкающейся в рамках отношений банк-клиент, но и предполагающей создание
вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для
направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.
Сценарий третий – муниципальная инициатива.
Этот сценарий предполагает инициативу администраций крупных городов в направлении
обеспечения первых шагов по запуску ипотеки. Сценарий основывается на союзе
муниципальных органов с уполномоченными ими же на развитие ипотеки банками.
Согласно сценарию, администрации играют роль не просто декларативного гаранта
по реализации отношений, инициируемых в рамках создаваемой системы, но на
стартовом этапе принимают на себя основной груз имущественного поручительства
по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый
фонд из состава объектов муниципальной собственности. Логика развития событий
состоит в постепенном замещении муниципального залогового фонда на объекты
частной собственности по мере оформления закладных первыми заемщиками и в
освобождении муниципальных органов от несвойственных им банковских функций.
Достоинство этого сценария в том, что заемщик может сразу получить выход на
реальные деньги.
Сценарий четвертый – сбербанковская инициатива. Это гипотетический сценарий, так
как Сбербанк, которому на роду написано занять ключевые позиции в организации
ипотечного кредитования в России благодаря наличию разветвленной сети
собственных филиалов и отделений по всей стране, пока еще не проявил
сколько-нибудь серьезной инициативы по организации ипотечного кредитования. Успешное
развитие этого сценария возможно только при условии правильного выбора модели
организации ипотечного кредитования. Такой принцип доказал свою
жизнеспособность в нашей стране успешной деятельностью различных касс
взаимопомощи, дореволюционных обществ взаимного кредита и ссудно-сберегательных
союзов, а за рубежом – впечатляющими
результатами, достигнутыми немецкой системой стройсбережений. При опоре на
такую модель перед банком не стоит вопрос о том, где и по какой цене найти
кредитные ресурсы. Они сами потекут в систему от граждан, заинтересованных в
будущих кредитах, а банку останется лишь правильно установить разумную маржу за
свои услуги.
Сценарий пятый – инициатива зарубежных банков. Несмотря на реальный интерес
ряда крупных западных банков, проявлявшийся в последние годы к организации
ипотечного кредитования в России, речь о прямом и тем более самостоятельном
выходе на российский рынок банковских услуг не идет. С точки зрения и потребителей,
и государства выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования
становится необходимым в случае дальнейшего бездействия в этой сфере Сбербанка
РФ.
Сценарий шестой – девелоперская инициатива. Зарождение элементов ипотеки не на
банковском, а на инвестиционно-строительном поприще – довольно широко распространенное в мире явление. В частности, в
Англии и во Франции многие организации, выступающие ныне в роли ипотечных
ассоциаций и компаний, зарождались как инвестиционно ориентированные структуры.
В России по мере насыщения рынка недвижимости и снижения платежеспособного
спроса на жилье девелоперские компании уделяют все большее внимание различным
формам реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных
ссуд. Только в Москве по таким схемам уже реализуется жилье ежегодно на сумму в
несколько сотен миллионов долларов.
Еще одним сценарием развития рынка долгосрочного кредита
является создание Кредитного союза – финансового института объединяющего физических и (или)
юридических лиц, принимающего вклады членов Союза и предоставляющего им
потребительский кредит. Подобные институты действуют в США и существовали в
дореволюционной России.
Кредитные союзы
объединяют потребителей ипотечного кредита, для которых услуги банков и других
финансовых институтов дороги или недоступны.
1. Конституция РФ, п. 2, статья 8.
2. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН РФ ОТ 29_12_2004 N
188-ФЗ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
4. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 N
102-ФЗ "ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)" (принят ГД ФС РФ
24.06.1997)
5. Указ Президента РФ "О новом этапе
развития Государственной целевой программы "Жилище" от 29.03.96г., №
431 //Собр. законодательства РФ - 1996. -№14.
6. Указ Президента РФ "О разработке
федеральной целевой программы "Свой дом". Москва, Кремль, 23.03.96г.,
№ 420. Собр. Законодательства РФ. -1996. - №14.
7. Федеральный Закон от 21.07.97 N
122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним".
8. Закон РФ от 24.12.92 N 4218-1 (ред.
от 10.02.99) "Об основах федеральной жилищной политики".
9. Указ Президента РФ "О новом
этапе развития Государственной целевой программы "Жилище" от
29.03.96г., № 431 //Собрание законодательства РФ - 1996. -№14.
10.Постановление Правительства РФ
"О федеральной целевой программе "Свой дом" от 20.06.96г."
№753.
11.Закон РФ "О приватизации
жилищного фонда в РФ" от 4.07.91 г. №1541-1.
12.Постановлением
правительства Нижегородской области N 147 от 28 июня
13.Бережная О. Без ипотеки российской
экономики нет будущего/RRE. 1995. №5—6.
14.Взаимосвязь между жилищным
строительством и национальной экономикой. Нью-Йорк. ООН 1999г. 207с.
15.Воробьев Ю., Караваева И., СкробовА.
Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность/ Вопросы
экономики/, 2001г. № 11.
16.Дестресс М. Ипотека и ипотечный
кредит/ Деньги и кредит. 2000г. №8.
17.Ершов В. В. О государственном
регулировании рынка ценных бумаг.
18.Завидов Б.Д. Комментарий к
Федеральному закону Российской Федерации "Об ипотеке" (залоге
недвижимости)" - М.:"Издательство ПРИОР", 1998г.
19.Иванов А. Зачем нам нужно Федеральное
Агентство по ипотечному кредитованию/ Строительная газета/. 2000г. №14.
20.Квартирьер,
2004г, стр. 4, № 1.
21.Концепция международной программы по ипотечному
кредитованию жилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи".
- М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998.-82 с.
22.Лимаренко В.И. "Дом для Вашей
семьи" на Большой Волге": проблемы внедрения ипотечного кредитования
в российских регионах. Теория и практика. - Саров Нижегородской обл.:
Издательство "Альфа", 1998. - 271 с.
23.Лимаренко В.И. Выбор оптимальной схемы ипотечного
кредитования/ Журнал "Вестник экономических реформ" №11. Ежемесячный
региональный информационно-аналитический сборник. - Нижний Новгород. Типография
НИЭР,1998г. с.20-50.
24.Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на
"Большой Волге"/ Монография. Проблемы внедрения ипотечного
кредитования в российских регионах. Теория и практика. – Саров- Саранск:
Типография "Красный Октябрь", 1999г. -216стр.
25.Лимаренко В.И. Ипотека: стратегия
развития. Теория и практика внедрения системы ипотечного кредитования в
условиях кризисной экономики России. Монография. - М: Диалог – МГУ, 2000г.
26.Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом
– Саров-Саранск, 1999г.
27.Народное хозяйство СССР в 1990 году.
Ежегодник. - Москва, "Финансы и статистика", 1991.
28.Отчет о ходе исполнения
Программы «Жилье в кредит» Фонда социального развития за период 1998
–2004 гг.
29.Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное
жилищное кредитование – М, Издательский дом «Аудитор», 1999г.
30.Черных Е.В. История и перспективы
развития ипотечного кредитования в России, М., ЦЭМИ РАН. 1998г.
31.
32.www.ipoteka.spb.ru
Народное хозяйство СССР в 1990 году. Ежегодник. - Москва, "Финансы и статистика", 1991, стр. 187.
www.epicenter.ru
