Комплексный анализ рынка недвижимости в Китае

ХАНЬ ЛИНЬФЭЙ
докторант Института народнохозяйственного прогнозирования РАН

• Инвесторами в городское строительство и пользователями объектов являются частный капитал (в том числе иностранный) и государство
• Недвижимость является сферой высокого риска по многим причинам
• Государство регулирует рынок недвижимости прямыми и косвенными методами
• Масса инвестиций в недвижимость в перспективе будет увеличиваться, а темпы ее роста уменьшаться

Рынок недвижимости сложился после начала реформ. До инвестиционной реформы государство являлось единственным инвестором в городском жилищном строительстве. Но его инвестиции не давали прибыль и должны были ежегодно дополняться бюджетными дотациями в миллиарды юаней. Стоимость земли не принималась в расчет, и земельные ресурсы расходовались расточительно. В результате реформы инвестиционной системы пришла многоканальная структура в лице государства, предприятия, индивидуального и зарубежного инвесторов. В настоящее время в жилищном строительстве инвестиции государства и предприятий составляют свыше 70%, индивидуальные – примерно 20, зарубежные – примерно 6%.

Характеристика развития
рынка недвижимости

В 80-е годы быстрый экономический рост (примерно 10% в год) стимулировал развитие жилищного хозяйства. Взлет сферы услуг также сопровождался ростом разнообразия спроса на рынке недвижимости в городах, появлением спроса на жилье, помещения для ресторанов, увеселительных заведений, гостиниц, офисов, торговых помещений, складских помещений и т.п. Началось формирование достаточно целостного рынка недвижимости.

Глубокое влияние на сферу недвижимости оказали "волнения" в обществе в 1989 г., в результате чего площадь строившихся коммерческих зданий сократилась на 2%. Благодаря установкам Дэн Сяопина, высказанным в 1992 г., ускорились темпы роста, а сфера недвижимости вырвалась вперед. В 1992 г. площадь строившихся коммерческих зданий, площадь фактически проданных коммерческих зданий и реальная прибыль увеличились соответственно на 50, 42 и 131% по сравнению с 1991 г. В 1993 г. эти показатели соответственно выражались 92, 56 и 115%. Начиная с 1994 г. и по настоящее время под влиянием макрорегулирования и контроля сфера недвижимости вступила в стадию замедленного развития.

Несколько слов о динамике цен. В 1994 г. средняя продажная стоимость 1 м² площади коммерческих зданий составила 1 409 юаней, рост на 9,9% по сравнению с предыдущим годом; средняя продажная стоимость 1 м² коммерческого жилья составила 1 194 юаня, снижение на 1,2%. В мае 1995 г. индекс цен Китайской генеральной компании недвижимости в Пекине составлял 1 123, упав на 6 пунктов по сравнению с апрелем, индекс цен в Тяньцзине – 607, упав на 7 пунктов по сравнению с февралем, индекс цен этой же компании в Даляне составил 633, упав на 2 пункта по сравнению с мартом.

С 1992 г. за рубежом повсеместно проявлялся интерес к китайскому рынку недвижимости, непрерывно увеличивались масштабы ввоза капвложений. В объеме фактически использованных инвестиций по освоению недвижимости в масштабе страны в 1992 г. зарубежные инвестиции составили 700 млн долл., а в 1993 г. – 2 265 долл. В 1994 г. в условиях снижения темпов прироста инвестиций в недвижимость из-за макрорегулирования продолжался значительный рост зарубежных капиталов.

В настоящее время из 24 369 компаний освоения недвижимости в стране более 4 тыс. компаний являются смешанными, более 800 – с чисто зарубежным капиталом. Преимущественные позиции заняли японский и тайваньский капиталы, за ними следует гонконгский капитал. Поступление зарубежных инвестиций в сферу недвижимости в Китае может происходить наряду с использованием форм смешанного капитала или самостоятельного капитала также в форме освоения недвижимости в дополнение к другим объектам.

С тех пор как в 1991 г. разрешено участие зарубежного капитала в реконструкции старых районов городов, последние стали новым притягательным объектом для зарубежных инвестиций. В частности, зарубежный капитал принимает широкое участие в реконструкции городов Пекин, Шанхай, Тяньцзинь, Гуанчжоу, Фучжоу и др. Наконец, инвестирование в один объект расширилось до масштабов инвестирования в комплексное освоение большой площади. Классическим примером является сотрудничество Китая и Сингапура в освоении промышленной зоны (парка) в г.Сучжоу. Под упомянутую зону отводится площадь 70 км², ее освоение разделено на три стадии, на первой стадии будет освоено 8 км², целевое назначение освоения – строительство современного многофункционального комплексного городского района.

Анализ макрофакторов
сферы недвижимости

Контроль над общим объемом продажи прав пользования землей, а также планирование и регламентация управления являются основным содержанием и одной из форм осуществления государством макрорегулирования и контроля в отношении сферы недвижимости. Политикой установлено, что при передаче земельных участков необходимо придерживаться следующих требований:

планомерно осуществлять контроль за количеством;

исходить из городской планировки;

увязывать с объектами строительства;

иметь точные сроки освоения и требования по темпам работ;

иметь условия сопутствующего строительства инфраструктуры;

рассмотреть и утвердить в соответствии с компетенцией.

Государство непосредственно увязывает освоение и строительство недвижимости с капитальными вложениями в основные фонды. Государство также поощряет освоение и строительство объектов недвижимости, соответственно связанных с отраслями, развитие которых им поощряется. В то же время действуют ограничения по объектам, развитие которых не стимулируется. Стимулируется жилищное строительство, прежде всего экономичного жилья для граждан со средними и низкими доходами. При этом предоставляются льготы по аренде земли, кредитам и налогам. В то же время государство активно продвигает жилищную реформу, добивается ускорения коммерциализации жилья, повышения у граждан сознательности и возможностей в деле индивидуального или семейного приобретения коммерческого жилья.

Что касается участия зарубежных инвесторов в освоении сферы недвижимости, то они предварительно должны пройти проверку в соответствующих правительственных ведомствах, получить разрешение и только после этого начать свою деятельность. Недавно Госплан, Комитет экономики и торговли Госсовета, министерство внешнеэкономических связей и внешней торговли совместно издали Положение о целевом использовании иностранных инвестиций, согласно которому отели высшей категории, виллы, высококлассные офисы, гольф-клубы включены в Перечень ограничения иностранных инвестиций, т.е. для иностранного инвестирования в названные объекты требуется рассмотрение и утверждение правительством и его соответствующими ведомствами.

Заслуживает внимания система налогов. Речь идет в первую очередь о налоге к хозяйственной деятельности, подоходном налоге и налоге на добавленную к земле стоимость.

Налог на хозяйственную деятельность включает обложение операций по продаже недвижимости. Расчет суммы этого налога производится умножением ее объема на ставку налога. Объем включает всю выручку, полученную продавцом за проданную недвижимость, плюс другие затраты. Ставка налога составляет 5%.

По законам КНР предприятия с капиталом иностранных предпринимателей и иностранные предприятия, занимающиеся недвижимостью в пределах КНР, должны вносить годовой налог с дохода от своей производственной и хозяйственной деятельности и с других доходов, причем налоговая ставка на предприятия, расположенные в свободных экономических зонах Шэньчжэнь, Чжухай, Шаньтоу, Сямэнь и провинции Хайнань, составляет 15%, а налоговая ставка на предприятиях в остальных районах – 33%.

Налог на добавленную к земле стоимость отличается от действующего налога на добавленную стоимость в налоге с оборота и является новым видом налога, взимаемого с добавленной к земле стоимости (главным образом естественной добавленной стоимости). Временные положения КНР о налоге на добавленную к земле стоимость определяют:

• организации и лица, возмездно передающие недвижимость другим владельцам;

• размер подлежащего уплате налога на добавленную к земле стоимость исчисляется по сумме добавленной стоимости и установленной налоговой ставке;

• сумма добавленной стоимости равняется доходу от передачи недвижимости новому владельцу за вычетом суммы установленных исключающих позиций;

• сумма исключающих позиций включает сумму на приобретение права пользования земельным участком, себестоимость и расходы на освоение земельного участка, себестоимость и расходы на вновь сооруженные строения и сопутствующую инфраструктуру либо оценочная стоимость старых домов и строений, сумму соответствующего налога на передачу недвижимости новому владельцу, другие статьи, установленные министерством финансов;

• применяются четыре уровня прогрессивных ставок налога на добавленную к земле стоимость. Для части величины прироста стоимости земли, не превышающей 50% суммы исключающих позиций, ставка налога составляет 30%; не превышающей 100% – 40%; превышающей 100%, но не превышающей 200% суммы исключающих позиций – 50%; превышающей 200% этой суммы исключающих позиций – составляет 60%;

• при строительстве рядового жилья с величиной прироста стоимости, не превышающей 20% суммы исключающих позиций, операции по его передаче не облагаются налогом на добавленную к земле стоимость.

Кроме того, взимается годовой налог на городскую недвижимость в размере 1,2% стоимости недвижимости, используемой предприятиями с иностранным капиталом, иностранными предприятиями и индивидуально иностранцами. Одновременно взимается плата за пользование ими землей с учетом срока пользования и занимаемой площади (плата за занимаемый участок земли). В целях привлечения зарубежных инвестиций предприятия с иностранным капиталом и иностранные предприятия освобождаются от налога на инвестирование в основные фонды и налога на городское строительство.

Теперь о факторах влияния. Освоение и продажа недвижимости ориентированы на высокий рыночный спрос и ожидание высокой прибыли. В этой связи рынки недвижимости концентрируются в региональных экономических центрах, в частности в некоторых крупнейших городах. Поскольку условия в каждом из городов различаются, то имеет место и разрыв в степени формирования рынков недвижимости. Говоря конкретно, на рынок недвижимости в каждом из городов влияют следующие основные факторы.

1. Местоположение. Имеются в виду главным образом географические условия (климат, ландшафт, пейзажи, географическое положение) и средства коммуникаций и транспорта.

2. Уровень экономического развития. Им определяются общие масштабы инвестиций в недвижимость. Кроме того, общий уровень потребления на рынке недвижимости зависит от доходов городских жителей. Это видно на примере Шанхая и Пекина, где рынок недвижимости развивается быстрее, чем в городах внутренней части страны.

3. Состояние инфраструктуры города. Заметная роль этого фактора состоит в том, что он позволяет улучшить местоположение сферы недвижимости, как это показал пример сооружения западного железнодорожного вокзала в Пекине, сильно подогревшего стремление к освоению недвижимости в прилегающих к вокзалу местах.

4. Уровень урбанизации и мощь прослойки населения с высокими доходами. Спрос на жилье определяется не только уровнем урбанизации, но и мощностью прослойки людей с высокими доходами. Спрос на жилье среди рядовых граждан является потенциальным. Иное дело – богатые люди. Их страх реален.

5. Политика и сопутствующие ей услуги. В отношении сферы недвижимости в свободных экономических зонах (СЭЗ) государство проводит налоговую политику, предусматривающую ставку подоходного налога намного ниже, чем в отношении остальных районов. Это явилось мощным стимулом для развития сферы недвижимости в СЭЗ.

Анализ риска в сфере недвижимости

Недвижимость является сферой высокого риска, причем имеется очень много факторов, связанных с риском.

1. Вложение капиталов на длительный срок и в большом объеме сопряжено, как правило, с образованием задолженности.

2. Большое влияние макрообстановки и государственной политики. Длительность цикла освоения и строительства оказывает большое влияние на общее положение национальной экономики. В этой связи при возникновении напряженности в макроэкономической обстановке и необходимом в данное время применении макроконтроля первой подвергается удару сфера недвижимости. Сплошь и рядом приходится прибегать для выживания к получению кредитов. Для предприятий наступают тяжелые времена, когда государство ужимает кредитование.

3. Произвольное инвестирование, переключение на спекулятивную деятельность и циклические колебания. Предприятия сферы недвижимости еще неопытны и торопятся скорее добиться успеха, часто пускаясь в необдуманные действия, переключаются на спекулятивные операции и т.д.

4. Повышение цены факторов и колебания валютного курса. Цена земельного участка площадью 1 му (666,7 м²) возросла с нескольких сот или даже тысяч юаней до нескольких сот тысяч и даже 2-3 млн юаней. И на строительные материалы общей тенденцией является рост цен. Колебания валютного курса также усиливают риск инвестирования в недвижимость, что негативно сказалось на ее продаже зарубежным клиентам.

5. Противоречия между движимым и недвижимым имуществом, неравномерность развития между районами. Развитие движимого имущества на базе недвижимого может вступить в противоречие с недвижимым. Первоначально созданная недвижимость имеет тенденцию к упадку. Неравномерность и скачкообразность развития на местах может привести к изменениям в размещении недвижимости. В этом случае капиталовложения в недвижимость в некоторых местах могут оказаться замороженными, и в результате их ценность упадет. По сообщениям, в 1992-1993 гг. из Шэньчжэня на рынок недвижимости во внутренних районах страны произошел перелив капиталов на сумму 3 млрд юаней. В итоге рынок недвижимости Шэньчжэня ощутил серьезную "потерю крови".

6. Ненадежность планов, плановые ограничения и отставание строительства инфраструктуры. Планы строительства и развития в некоторых местах остаются на бумаге. Однако туда уже нагрянула тьма дельцов и спекулянтов, которые уже начали действовать. К примеру, в г.Хуэйчжоу строительство двух крупных объектов еще не началось, а сфера недвижимости уже вошла в спекулятивный раж. В городе было построено очень много жилых домов, которые оказались не нужны.

7. Ненормативные отношения и несправедливая конкуренция. В некоторых местах административное управление недвижимостью имеет массу звеньев и барьеров, поэтому оформление объектов затягивается на несколько месяцев, требует сотню печатей. Отношения между недвижимостью и деньгами еще более ненормативны. В зависимости от денежно-кредитных послаблений или ужесточений ведет себя и сфера недвижимости: то замирает, то оживляется. Как правило, неодинаковы форма получения права пользования земельным участком и плата, поэтому предприятия недвижимости попадают в несправедливую конкурентную среду, что намного увеличивает их риски.

Анализ прибыльности недвижимости

На прибыль от инвестирования в освоение недвижимости влияют шесть крупных факторов. Это факторы себестоимости, налогов, срока действия, внешней среды, состояния рынка недвижимости, социальная атмосфера. Инвестирование в недвижимость сильно зависит от длительности установленных сроков освоения, которые включают главным образом срок пользования земельным участком, временной цикл строительства объектов, временной цикл пользования кредитом и др. Степень компактности, плотность застройки, показатель озеленения, тип строений и другие факторы мягкой среды не только влияют на себестоимость вложений в освоение недвижимости, но и прямо влияют на получение дохода, на сумму налогов и т.д.

Прибыль от инвестирования в освоение недвижимости является конкретной и относительной, она будет неодинаковой от вложений в разные объекты в разных районах и в разное время. Однако в обычной ситуации ставка отдачи от вложений в недвижимость колеблется от 10 до 50%. Строительство высококлассных отелей, офисов дает прибыль по ставке примерно в 80%, строительство вилл – примерно 50%, а обычного жилья – по ставке менее 20%.

Извлечение прибыли с недвижимости можно также определить путем анализа ценообразования на недвижимость. Примером является образование цены на определенное коммерческое строение в г.Вэйхай (см. таблицу).

Судя по всему, в Китае в ближайшие годы и в перспективе темпы роста вложений в недвижимость намного понизятся по сравнению с предыдущим периодом. До 2000 г. рост поступления средств в освоение недвижимости составит, по-видимому, в среднем в год примерно 30%.

Положение на рынке недвижимости зависит не только от изменений в сфере предложений и спроса, но и от связующих их форм и переходных звеньев, а также от рыночных процедур. Например, весьма большое влияние оказывает состояние и функциональные качества посреднических контор по недвижимости. Поскольку сфера недвижимости является инфраструктурной отраслью национальной экономики, то ее положение на рынке не только прямо или косвенно оказывает влияние на все остальные отрасли экономики, но и, как правило, она идет впереди в развитии всей экономики и оказывается первой также и в регрессе всей экономики.

Источник: Рынок недвижимости в Китае 1995 г./Под редакцией Пекинской консалтинговой фирмы недвижимости Дэгао.

В 1988 г. в целом по стране для предложения на рынок было 39 410,2 тыс. м² готовой площади, а фактически было продано 29 273,3 тыс. м² или 74,3% от предложения. В 1989 г. для рынка было готово 43 576,1 тыс. м² площади, а фактически продано 28 553,6 тыс. м². В 1991 г. было предложено для продажи 46 462,1 тыс. м², а фактически продано 30 254,5 тыс. м², или 65,15% от предложения. В 1992 г. эти показатели были соответственно следующие: 61 253,6 тыс. м², 42 888,6 тыс. м², 70,02%. В 1993 г. из готовой к предложению площади в 110 139,9 тыс. м² было продано 66 879,1 тыс. м², или 60,72%.

На конец 1994 г. накопившаяся за ряд лет пустующая площадь зданий составила в целом 32 890 тыс. м². В том числе пустующая жилая площадь – 25 150 тыс. м² или 76,4% от общего объема площади пустующих зданий (виллы, жилые дома высшей категории площадь 1 580 тыс. м², или 6,3% от пустующей жилой площади). Пустующие здания под офисы – 1 920 тыс. м², или 5,8%, пустующая площадь торговых зданий – 4 010 тыс. м², или 12,2%; пустующая площадь зданий для других назначений составила примерно 9,9% от всего объема пустующей площади построенных зданий. В условиях рыночной экономики наличие определенного количества пустующей площади коммерческих зданий вполне рационально и необходимо. По настоящее время, таким образом, общий объем коммерческой площади в основном сбалансирован при небольшом превышении предложения над спросом.

По расчетам в неизменных ценах, в период 1994-2000 гг. в Китае связь между ростом предложения недвижимости и ростом спроса на нее будет в принципе аналогична той, которая проанализирована выше. Годовые темпы роста предложения средств в освоение недвижимости примерно в 30%, за вычетом годового прироста цен на недвижимость в 8,73% (уровень годового прироста цен на коммерческую площадь за период 1988-1994 гг.), в неизменных ценах составят годовой прирост в 11,27%. Уровень годового прироста реального общественного спроса (применительно к годовому приросту спроса на жилье) составит 13%. Предложение будет несколько ниже спроса. Это свидетельствует не только о недостаточном предложении средств на освоение недвижимости, но также в особенности о чрезмерном росте цен на недвижимость (в том числе и ее себестоимости). В этом состоит важный, даже ключевой фактор, который будет оказывать влияние на соотношение предложения и спроса и на его изменение.

Источник: "Статистический ежегодник освоения недвижимости Китая". (Цюаньго фандичань кайфа тунцзи няньбао).