Проблемы управления региональными рынками жилья в условиях переходной экономики России

ЛАРИСА ЗУЙКОВА
кандидат экономических наук, Ярославский государственный университет имени П.Г. Демидова (Россия)

• Анализ ситуации, сложившейся в России на рынке жилья, позволяет утверждать, что государственное вмешательство в эту сферу необходимо
• Одним из эффективных рычагов государственного воздействия является правовое регулирование
• Особую значимость государственное регулирование приобретает
на региональном уровне

Переход экономики России на рыночные рельсы невозможен без радикального изменения ее жилищного сектора. Сложившуюся в нем ситуацию, особенно в регионах, можно рассматривать как переходную. Это обусловлено рядом причин:

данный сегмент рынка сформировался значительно позже других. Причем развитие рынков жилья в регионах существенно отстает от Москвы, где оно началось в 1991-1992 гг.;

в начале реформ в стране практически отсутствовало правовое регулирование рыночных отношений в сфере жилищной недвижимости. Более того, фрагментарность нормативно-правовой базы до настоящего времени не преодолена;

экономический кризис 1998 г. резко сократил покупательную способность населения;

по сей день важнейшим фактором, формирующим спрос на жилье, выступают потребительские мотивации;

рассматриваемый сегмент рынка как потенциальный объект инвестиций по большей части все еще остается вне интересов финансовых институтов;

на нем преобладают перераспределительные тенденции между различными по уровню доходов слоями населения;

в этой сфере наряду с рыночным характером вторичного жилья сохраняется ярко выраженная социальная составляющая – бесплатное предоставление жилья очередникам, сдерживание роста квартплаты, потребительский характер использования и т.д.

В итоге произошло резкое расхождение двух главных направлений жилищной политики: оборот и в значительной степени строительство жилья все больше опираются на чисто рыночные механизмы, а инвестиционная политика и эксплуатация преимущественно остались нерыночными.

Жилищная экономика анализирует влияние перечисленных факторов (как внешних, так и внутренних), а также воздействие государственного регулирования на стоимость и количество предлагаемого на рынке жилья. Анализ ситуации, сложившейся в России на рынке жилья, позволяет утверждать, что государственное вмешательство в эту сферу необходимо и вполне возможно. (В развитых странах главной целью такого вмешательства является улучшение жизненных условий малоимущих категорий граждан, смягчение цикличности рынка жилья и повышение его доступности.)

Одним из эффективных рычагов государственного воздействия на жилищную сферу является правовое регулирование (в частности, применение тех или иных его инструментов ведет к большим различиям в уровнях цен на конкретных жилищных рынках). И хотя в настоящее время базовые документы, регламентирующие деятельность на рынке недвижимости, уже приняты, противоречивость законодательства и отсутствие единой системы подзаконных актов тормозят его развитие и создают предпосылки для криминализации.

Велика роль информационного обеспечения рынка жилья. Оно должно опираться на развернутую систему мониторинга цен, складывающихся в пределах города и региона. Параллельно необходимо развивать институт оценки рыночной стоимости жилищной недвижимости. Круг пользователей подобной информации весьма широк – в ней заинтересованы и риэлтерские фирмы, и граждане, покупающие (продающие) квартиры, и органы государственного управления, и кредитно- финансовые структуры и, наконец, налоговые службы.

Структурные особенности
региональных рынков жилья

Особую значимость государственное регулирование приобретает на региональном уровне, поскольку именно здесь происходят основные рыночные преобразования. Различие условий и сложившихся тенденций на местных рынках жилья вызывает потребность в разработке индивидуальных моделей, учитывающих специфику данной территории. Существенную роль здесь играет и политика властей, экономико-финансовые, географические, демографические и другие особенности регионов.

Рынок жилья включает в себя два существенно отличающихся элемента – жилой фонд и жилищные услуги. Первый из них (дома, квартиры) уникален в плане разнообразия, иммобильности и высокой стоимости¹. Второй относится к текущему функционированию жилья, поскольку каждая его единица может производить непрерывный поток потребительских услуг – служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Именно эта сторона понятия “жилье” оценивается покупателем при приобретении им квартиры или дома.

Материальную основу современного жилищного рынка в регионах составляет существующий приватизированный жилой фонд. Причем обеспеченность жильем практически не зависит от уровня дохода. Данная связь прослеживается только в крайних группах – у самых бедных и самых богатых. Указанная ситуация предопределяет особенности формирования факторов предложения и спроса на рынке жилья.

Анализ потенциального платежеспособного спроса приводит к выводу, что сегодня личные трудовые сбережения не позволяют большинству граждан приобрести жилье на рынке: реальным источником для этого могут быть в основном средства, вырученные от продажи уже имеющихся квартир. Положение усугубляется тем, что стоимость строительства по темпам роста значительно опережает доходы населения.

В регионах рыночные механизмы действуют с определенными допущениями на рынке вторичного (т.е. находящегося в эксплуатации) жилья. Его участниками в подавляющем числе случаев являются физические лица. Граждане продают квартиры (дома), как правило, не с коммерческими целями. В определенной степени данный сегмент рынка играет роль промежуточной ниши – позволяет создать стартовый капитал, с которого начинается инвестирование или приобретение нового дома. Учитывая, что строительство и продажа так называемого доходного жилья в стране пока слабо развиты, можно говорить о социальном, потребительском характере рынка вторичного жилья.

Иная картина наблюдается на рынке первичного жилья, на который значительное влияние оказывают внеэкономические факторы. Здесь главными участниками выступают заказчик (инвестор) и подрядчик, в большинстве своем имеющие статус юридического лица. Именно они при заключении договора подряда формируют цену на строительную продукцию.

В целом же имеет место резкий отрыв по стоимости вновь вводимого жилья от того, которое находится в эксплуатации. Это означает, что речь идет не о едином, а о совокупности жилищных рынков, реальное состояние которых отражено на рис. 1.

Методы государственного
регулирования рынков жилья

В городах России начиная с 1999 г. наметилась стойкая тенденция: большая жилплощадь обменивается на меньшую или менее престижную. Этим способом малообеспеченные и незащищенные категории населения пытаются решить свои материальные проблемы. И доля таких неравноценных обменов постоянно растет. Причем люди, как правило, совершенно не знают ни рынка недвижимости, ни реальной стоимости своего жилья, ни требований оформления сделок. Это порождает так называемых черных маклеров, действующих на жилищном рынке на грани, а чаще за гранью законности. Подобная неграмотность большинства населения служит орудием наживы, сокрытия истинных доходов посредников (клиент не знает во сколько в действительности обходится ему услуга риэлтера). Преодолеть названные негативные тенденции призвана государственная политика в жилищной сфере.

Существующие федеральные программы ставят целью либо изменение условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны бедных семей. В то же время отсутствует активная государственная поддержка, прямо нацеленная на поощрение развития этого сегмента рынка. Не учитывается и такой актуальный в российских условиях вид воздействия, как регулирование самих жилищных рынков через цену. Представляется, что государственная политика в данной сфере экономики должна строиться на комплексном подходе, учитывающем все факторы, в частности ипотеку, налогообложение объекта недвижимости, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правовое зонирование вместе с градостроительным регламентом, развитие рынка земли, инвестиции, градостроительство и т.п.²

В целях повышения эффективности регулирования требуется применение новых технологий, позволяющих снизить затраты бюджета на содержание жилищной недвижимости и управление ею. А это в свою очередь обусловливает необходимость формирования соответствующей специфической (так как управление недвижимостью имеет свои особенности) правовой среды как на федеральном, так и на местном уровнях, что не может обойтись без изучения и анализа зарубежного и дореволюционного опыта.

Среди основных принципов, определяющих порядок предоставления информации, можно выделить следующие:

информация является открытой и доступной любому лицу по его запросу;

максимальные пределы количества информации при ее запросе не задаются;

плата за предоставление информации не взимается либо взимается в размере, необходимом лишь для покрытия издержек технического обслуживания ее предоставления;

нормативно устанавливаются максимальные сроки предоставления информации и ответственность должностных лиц за отказ от ее предоставления³.

Особую роль в этом процессе должно сыграть идеологическое обеспечение рынка недвижимости, предполагающее активизацию разъяснительной и просветительской работы среди населения.

Перспективные направления развития региональных рынков жилья

Приоритетным направлением управления региональными рынками жилья должно стать воздействие на его цену. Для стран с развитыми рыночными отношениями характерен доминирующий подход “лучшего и наиболее эффективного использования” объектов недвижимости, в том числе жилищной. Это означает, что цена недвижимости определяется не затратами на ее возведение, а размерами капитала, возмещающего заем на ее приобретение. Для этого должен сформироваться рынок доходного жилья, объединяющий участников (покупателей и продавцов, арендаторов и арендодателей) единой мотивацией – максимальное извлечение прибыли.

Но существовавшее до последнего времени у нас в стране массовое жилищное строительство практически было ориентировано на усредненного потребителя, типовую семью без дифференциации по социальному статусу и экономическому уровню. Как следствие, в этой сфере единственно возможным являлось затратное (сметное) ценообразование, которое противоречит коммерческому характеру сбыта недвижимости.

сформировать систему мониторинга цен на жилье при непосредственном участии в этом процессе государственных и муниципальных органов;

освободить этот сегмент рынка от влияния теневой экономики. Это достигается обеспечением доступности информации о ценах на жилье, складывающихся на территории города и региона, источником которой может выступать местная пресса, пункты бесплатного консультирования граждан и т.д.;

повысить осведомленность населения в области цен на недвижимость. Этого можно добиться посредством разработки и внедрения в практику деятельности учреждений технической инвентаризации и регистрации сделок с недвижимостью экономически обоснованных программ оценки жилья.

Указанные меры могут быть реализованы опосредованно, через инструментарий правового регулирования, который выступает как основной метод государственного управления рынками жилья (рис. 2).

Сведения о ценах на жилье (их источники – договоры о сделках купли-продажи, пресса и т.д.), аккумулируемые в информационном блоке с помощью системы мониторинга цен на жилье, обрабатываются с применением нормативно принятой методики оценки, в основе которой лежит построенная для исследуемого рынка жилья модель. Затем она доводится до потребителя в форме среднерыночных показателей стоимости жилья данного вида. Эта информация в свою очередь влияет на стоимость строительной продукции. Имеется и обратная связь: цены первичного рынка в определенной мере формируют (особенно в условиях недостаточности информации) цены вторичного рынка жилья.

¹См: Жилищная экономика/Под ред. Г. Поляковского. – М.: Дело, 1996.
²См.: Грудинин М.Ю. Рынок недвижимости России, мифология и содержание//Экономика строительства. – 2000. – С. 58.
³Грудинин М.Ю. Основные направления политики развития рынка недвижимости//Экономика строительства. – 2000. – № 5. – С. 44-52.