Информационный бюллетень Нижегородская панорама №1

Что такое реформа ЖКХ?

Нынешний сценарий реформы ЖКХ установлен подпрограммой «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ», принятой Правительством РФ в ноябре 2001 года. В ней определены основные подходы и экономические принципы необходимых в этом секторе преобразований.

На основе этого документа в муниципальных образованиях должны быть разработаны собственные программы реформирования ЖКХ.

Основными целями подпрограммы являются:

§ повышение эффективности, устойчивости и надежности функционирования систем жизнеобеспечения населения;

§ привлечение инвестиций в жилищно-коммунальную отрасль;

§ улучшение качества услуг с одновременным снижением затрат;

§ адресная социальная защита населения при оплате ЖКУ.

В соответствии с подпрограммой реформирование жилищно-коммунального хозяйства будет выполняться поэтапно до 2010 года, в три этапа.

Каждый этап предполагает выполнение комплекса мероприятий.

Достижение основных целей подпрограммы должно обеспечить начиная с 2011 года возможность устойчивого развития ЖКХ без использования программных методов на федеральном уровне, т.е. жилищно-коммунальное хозяйство должно быть самоокупаемым, потребители должны полностью оплачивать все затраты на содержание жилья.

Сегодня ясно, что реформа держится на трех китах, это:

- теория: экономические, технические предпосылки и научные подходы;

- практическая работа на местах по ее реализации;

- информационно-пропагандистская работа – работа с населением.

Успех реформы будет обеспечен, если население станет союзником в реформировании ЖКХ. И здесь существенная роль принадлежит органам территориального самоуправления. Ведь как преподнести реформу – как зло или как осознанную необходимость, - так она и будет воспринята.

На современном этапе реформы ЖКХ к числу важнейших проблем относиться неэффективность содержания и эксплуатации жилищного фонда. Во многом это связано с отсутствием подлинного участия населения в управлении своими домами. Местным властям не под силу контролировать качество предоставляемых услуг в каждом доме. Более того, только сами жильцы могут определить, какое соотношение в цене и качестве коммунальных услуг для них является оптимальным.

Таким образом, для эффективного функционирования ЖКХ необходима трехзвездная структура его организации: объединения жильцов - управляющие компании – производители услуг.

В настоящее время в рамках федерального законодательства главной формой объединения жильцов признаются ТСЖ.

Товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, созданная домовладельцами в целях совместного управления кондоминиумом и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и распоряжения общим имуществом в установленных законодательством пределах (часть восьмая введена Федеральным законом от 21.04.1997 N 68-ФЗ)

Кондоминиум – это единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости которые находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности. (в ред. Федерального закона от 21.04.1997 N 68-ФЗ)

Муниципальный жилищный фонд - фонд, находящийся в собственности района, города, который передан муниципальным и частным предприятиям в хозяйственное ведение или оперативное управление. К сведению, в муниципальном жилищном фонде около 50% квартир приватизировано, т.е. находиться в частной собственности. Таким образом, подавляющее большинство домов в современной России находятся в совместной собственности большого количества совладельцев. Все эти кондоминиумы могут выжить только в условиях наличия договоренности собственников о доме.

Любимая всеми демократия - это власть людей, имеющих свой дом. Свой кусочек земли. Свою долю в своей стране. А каков дом современного гражданина?

В любом городе дом в муниципальном жилищном фонде это до боли привычная картина: обшарпанные дома, неубранные, неопрятные подъезды с разбитыми окнами, плоские, вечно текущие крыши и т.д.

И в любом городе есть дома того же года постройки, что и муниципальные, но ухоженные.

В чем же отличие? Ставки платы за жилье, одинаковые для всех жителей, нормативы потребления и нормы содержания также одинаковы для всех.

А отличие в том, что собственники сохраненных домов привели их в порядок, сделав один необходимый и правильный шаг – взяли управление своим домом в свои руки. Они отслеживают бюджет дома и планируют его расходование поэтапно, на самые необходимые вещи. В общем-то, все просто, и особенность их выживания заключается в том, что жители – это сообщество, самостоятельно управляющее таким домом.

Создание ТСЖ на базе жилищно-строительных кооперативов, на базе нового строительства - дело известное, сложнее - это создание ТСЖ в муниципальном жилищном фонде, но и в этом направлении есть своя практика в других городах.

Жилищный фонд, управляемый ТСЖ уже в настоящее время, это:

- другая жизнь за те же деньги;

- более эффективное решение проблем управления, сохранения и улучшения состояния жилья усилиями самих собственников при максимальном снижении издержек.

Но во всей массе существующего жилищного фонда в ТСЖ и ЖСК оформлены только порядка 3-5 %. Это очень мало. Во всем мире более 90 % жилищного фонда находится в частной собственности, на самообеспечении. Основная причина, препятствующая созданию ТСЖ – отсутствие поддержки со стороны органов местного самоуправления и недостаток информационной работы с населением о преимуществах ТСЖ.

В Ангарске (Иркутская область) на Всероссийском совещании в сентябре 2003 г. по вопросам эффективного управления системами жилищно-коммунального комплекса участники совещания предложили включить в резолюцию - предложение об ограничении срока бесплатной приватизации жилья 2005 годом. В этом случае все неприватизированное жилье поступит в распоряжение управляющих компаний, которые обеспечат сдачу его внаем. В этом случае государство получит налоги со всех сделок, тогда как в настоящее время частные лица, сдающие квартиры, сделок в налоговой инспекции не показывают и налогов с них не платят.

Реформируя ЖКХ, мы пытаемся перейти на мировые стандарты. Да, тяжело, но мы должны понять, что если мы хотим хорошо жить, собственники должны сами управлять своей недвижимостью, самостоятельно или выбирать управляющую организацию.

Товарищества собственников жилья, имея возможность управлять своей собственностью, могут реально улучшить жилищно-коммунальное хозяйство России.

Коммуникации в жилищной сфере

Дом - это не только часть жилищно-коммунального хозяйства. Это еще и первичный элемент гражданского общества. Практически в каждом доме граждане вправе создать самостоятельное юридическое лицо, которое будет полноправно управлять собственностью жильцов и неприватизированными квартирами социального найма.

Но в подавляющем большинстве случаев люди вручают свой многоквартирный дом в доверительное управление муниципалитету. При этом неэффективность такого управления ни у кого сомнений не вызывает. Но проще ругать соседа и мэрию, чем идти договариваться с ними.

В случае создания товарищества жильцам придется,

во-первых, договариваться между собой,

а во-вторых, строго выполнять свои финансовые обязательства.

Муниципалитет избавляет людей от необходимости решать такие проблемы, но за это муниципалитет получает право определять качество жилья, размер оплаты и так далее.

Если у нас, соседей, нет желания вступать в диалог и договариваться между собой, то аналогичная ситуация складывается и на уровне города и страны в целом.

Вести диалог необходимо потому, что мы живем в едином доме, городе и наконец в стране, потому что мы все хотим жить лучше и не хотим платить свои деньги зря.

3. Рекомендации для органов территориального самоуправления.

На базе Советов территориального общественного самоуправления можно создать Объединение товариществ собственников жилья - союз людей, связанных общими заботами и проблемами, имеющих общие цели и задачи. Созданное Объединение будет иметь целью

§ комплексное обслуживание негосударственного жилищного фонда,

§ представление и защиту общих социальных, имущественных и других законных интересов своих членов, т.к. ТСЖ в отдельно взятых домах не решает проблем территории.

Объединение станет одним из элементов гражданского общества в нашем городе - общества людей, сознающих свои права.

Наиболее приемлемыми формами для Объединения товариществ собственников жилья можно считать ассоциацию и некоммерческое партнерство. При выборе формы организации необходимо принять во внимание следующие моменты.

1. В Законе «О некоммерческих организациях» указано, что некоммерческое партнерство вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую целям, для достижения которых оно создано. Для ассоциаций (некоммерческих организаций) такой четкости в законе нет. Поэтому, зарегистрировавшись в качестве ассоциации можно нарваться на штрафные санкции налоговой инспекции за осуществление предпринимательской деятельности.

2. Членами ассоциации некоммерческих организаций могут быть только юридические лица - некоммерческие организации. Членами некоммерческого партнерства могут стать как юридические лица, так и граждане. В долговременном плане это создает возможность существенно расширить членскую базу организации путем привлечения в нее отдельных домовладельцев, а также лиц, которые профессионально занимаются деятельностью по управлению и обслуживанию, реконструкции, ремонту недвижимого имущества в жилищной сфере.

3. Член партнерства более свободен в своих отношениях с организацией; не несет ответственности по ее обязательствам (члены ассоциации несут субсидиарную ответственность по обязательствам этой организации в размере и в порядке, предусмотренных ее учредительными документами);сохраняет право на часть имущества партнерства (член ассоциации такого права не имеет); может спокойно выйти из партнерства.

Естественно, главной задачей организации является реализация уставных целей, т.е. координация деятельности Товариществ собственников жилья, представление и защита общих социальных, имущественных и других законных интересов членов организации.

Однако, помимо этого, существует и внутренняя задача самой организации: утвердиться, добиться прочного материального и финансового положения. Реализация этой задачи во многом зависит от способности персонала Объединения.

Некоммерческое партнерство имеет возможность выполнять конкретные работы по содержанию и ремонту жилищного фонда и других объектов общего имущества членов товариществ собственников жилья.

Такую работу активно ведут органы территориального общественного самоуправления в Перми, Тольятти, Саратове, Самаре. В этих городах органы ТОС являются юридическими лицами и находятся на самофинансировании. Источниками финансирования являются гранты, спонсоры, хозяйственная деятельность. Они очень активно ведут работу по созданию и развитию ТСЖ, объединяя их у себя, ведут большую информационную работу о преимуществах самоуправления в жилищной сфере, т.к. это является для них дополнительным источником финансирования.

4. Гражданские инициативы в жилищном секторе: Российско-Словацкий обмен опытом.

В июне 2003 года Фонд «Институт экономики города» организовал учебную поездку российских специалистов в Словакию.

Цель поездки - обучение лидеров некоммерческого сектора в жилищной сфере по проблематике организации и деятельности объединений владельцев квартир (кондоминиумов) в Словакии и Российско-Словацкий обмен опытом.

В процессе обучения участникам были представлены и продемонстрированы:

1 практика управления в отдельных кондоминиумах как отображение “демократии в миниатюре”;

2 возможность познакомиться с новыми методами, применяемыми региональными объединениями владельцев квартир в своей работе;

3 альтернативные примеры того, как осуществляется в Словакии разделение ответственности за обслуживание, эксплуатацию и оплату жилищно-коммунальных услуг между кондоминиумами, органами местного самоуправления и организациями, предоставляющими услуги населению.

Учебная поездка была ориентирована на встречи с представителями

§ кондоминиумов, объединений владельцев квартир,

§ органов местного самоуправления

§ бывших государственных жилищно-эксплуатационных контор.

Такие встречи предоставили возможность участникам увидеть непосредственно на практике альтернативные модели подхода к вопросам содержания жилищного фонда и задавать конкретные вопросы профессионалам и представителям кондоминиумов. Непосредственный контакт облегчил понимание, обеспечил обмен опытом и позволил перенять для использования хорошие идеи и положительные примеры.

Посещения ассоциаций владельцев квартир и других организаций были дополнены специальными выступлениями экспертов и консультантов “Института жилья”, который является ведущей методической организацией в поддержке жилищной реформы в Словакии. Семинары со специалистами “Института жилья” позволили увидеть жилищную сферу в законодательных рамках, участники были информированы об изменениях в системе жилья и был предоставлен более широкий обзор жилищной реформы в Словакии.

В ходе поездки большое внимание было уделено национальной Ассоциации объединений владельцев квартир (АОВК). Участникам была предоставлена полная информация о том, как была создана и формировалась ассоциация, в каких направлениях происходит ее развитие. Участники ознакомились на практике с работой Регионального центра Ассоциации, получили представление о методах ее работы и услугах, которые Ассоциация предоставляет своим членам и приверженцам.

НИЖЕГОРОДСКАЯ ПАНОРАМА
ИНФОРМАЦИОННЫЙ БЮЛЛЕТЕНЬ	учредитель – Ассоциация органов территориального общественного самоуправления города Нижнего Новгорода
ВЫПУСК №1		май 2004