Главная     Каталог раздела     Предыдущая     Оглавление     Следующая     Скачать в zip

 

МЕЖДУНАРОДНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (в Москве) Кафедра государственного и муниципального управления

  

Вторая Всероссийская конференция

«Местное самоуправление, федеральная и региональная власть»

 

Москва 23 апреля 2000 г.

  

Раздел II. Экономическая,  политическая  и социальная база развития местного самоуправления

 

Управление инвестициями и строительства да реальность и перспективы      

 

Краснянский Л.Н. Руководитель Департамента внебюджетной политики строительства города Москвы.

 Строительство является одной из базовых отраслей во всех развитых странах мира. В отличие от высокотехнологичных про­изводств и сферы так называемой «новой экономики» это, в це­лом, достаточно традиционный и устоявшийся бизнес. Новые тех­нологии, управленческие методы, способы организации труда, маркетинга и оптимизации производственного цикла активно вне­дряются в строительстве, но сверхприбылей и погони за сиюминутной конъюнктурой в этой сфере нет и быть уже не может.

Все вышесказанное в полной мере можно отнести и к России, особенно к Москве. Будучи одним из главных секторов городс­кой экономики, с начала 90-х строительство прошло большой путь: от планового распределения подрядов и конечного продук­та (квартир, административных зданий, гостиниц и т.д.) до ны­нешней ситуации, когда без разрыва основных производствен­ных связей, сокращения числа рабочих мест, снижения научно-технического потенциала удалось создать цивилизованный пер­вичный рынок жилья и нежилых помещений, конкуренцию между подрядными организациями и поставщиками строительных материалов и оборудования.                                

До 1996 г. строительная отрасль двигалась в сторону рынка, это движение было не до конца осознанным. Кроме того, нельзя было разрушать складывавшуюся годами систему управления стройкомплексом. Однако только городской инвестор мог обес­печить выживание московских строительных организаций и их бесперебойную работу, а также адекватно регулировать распре­деление заказов на подрядные работы и распределение построен­ного жилья.

Без ложной скромности можно сказать, что знаковым момен­том в становлении инвестиционно-строительной отрасли города стало создание в 1996 г. Управления внебюджетного планирова­ния развития города, преобразованного затем в Департамент вне­бюджетной политики строительства города Москвы. Таким образом, были решены две актуальные для столичной администраций задачи: координация инвестиций в жилищное строительство и поддержка основных городских строительных организаций, ко­торые на тот момент находились в состоянии хронического сис­темного кризиса. За прошедшие четыре года Департамент смог не столько количественно, сколько качественно изменить весь инвестиционно-строительный процесс в столице. Мы как городс­кой инвестор начали с финансирования строительства районов массовой застройки, а сейчас активно работаем на рынке каче­ственного индивидуального жилья, которое, тем не менее, вос­требовано покупателями. Конечно, в последнее время получило широкое распростране­ние мнение о ненужности и даже вредности городского инвесто­ра, имеющего ряд льгот и совмещающего в себе черты коммерчес­кой организации и функционального органа городской власти. С одной стороны, Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы не платит налогов, потому что управляет средствами Целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда, не производит отчислений на развитие городской соци­альной и инженерной инфраструктуры. С другой стороны, за четыре года городской бюджет получил ориентировочно 1 мил­лиард долларов, причем жилье для коммерческой реализации строится за счет кредитных средств, а выручка от продажи на­правляется в бюджет. До недавнего времени все муниципальное жилье, строящееся в Москве, также финансировалось за счет средств жилищно-инвестиционного фонда. Кроме того, Департа­ментом осуществляется крупномасштабное финансирование строи­тельной индустрии города, значительный объем средств направлял­ся на научные и опытно-конструкторские разработки (НИОКР).

Эффективность данной схемы инвестирования жилищного стро­ительства и распределения средств показалась недостаточной, и летом 2000 г. руководство города приняло решение о придании инвестиционно-строительной отрасли города дополнительного импульса конкуренции. Была создана Городская конкурсная комиссия по инвестированию строительства и реконструкции жилых объектов и определены два основных городских инвесто­ра: по индивидуальному жилью в центре города - Департамент внебюджетной политики строительства, по районам массовой за­стройки - вновь созданный Московский строительный союз, в который вошли монополисты панельного домостроения (ДСК-1, 2, 3) и крупнейшие подрядчики по типовому жилью (СУ-155, Мосстроймеханизация-5, Мосфундаментстрой-6, СУ-83). Инвес­торы по строительству в срединных районах  в программе реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда будут определяться на конкурсной основе.

 Здесь следует отметить своеобразие схем инвестирования а жилищное строительство в Москве. В отсутствие рынка земель­ных участков и учитывая запрет на продажу прав долгосрочно! продажи земли под жилищное строительство с октября 2000 г, все инвесторы поставлены в жесткие рамки и фактически лишены выбора в формах своего взаимодействия с городской администрацией. Конкуренция в ивестиционно-строительной отрасли необходима, но она немыслима во-первых, без основного городского инвестора, который проводит политику Правительства Москвы, используя рыночные методы, а во вторых, без однородной инвестиционной среды, при наличии которой стартовые условия для всех инвесторов одинаковы и среди множества равный инвестиционно-строительных компаний нет «более равных», чем другие.

Организационно-правовая форма для городского инвестора имеет большое, но не определяющее значение: главное, чтобы администрация обладала правом решающего голоса либо через прямое подчинение и интегрированность в структуру городского управления, либо через контрольный или блокирующий пакет акций. Решающим является то, какую политику проводит город­ской инвестор, какие схемы возврата средств используются при инвестировании строительства: экстенсивные или интенсивные, работает ли вложенный в строительство рубль только сегодня или он будет приносить прибыль и через пять, и через пятнад­цать лет; а также работает ли этот самый рубль на городской бюджет, на благосостояние москвичей, или оседает на оффшор­ных счетах, или, что еще хуже - просто разбазаривается или разворовывается по мелочи. 

Наследство экстенсивного хозяйствования еще очень сильной Более того, у многих строительных организаций Москвы каче­ство не только не растет, а падает; а цены не просто не падают, а растут. Управляя инвестициями, мы начинаем управлять и каче­ством строительно-монтажных работ, и ценообразованием, и мно­гими другими слагаемыми строительства как такового. К сожа­лению, у многих участников рынка остались понятия о подряд­чиках, заказчиках, проектировщиках с одной стороны и инвесто­рах с другой стороны как о классовых врагах, которые противо­стоят друг другу и ищут любые возможности, чтобы друг друга обмануть. То есть инвестор, а особенно городской, где-то что-то недоплачивает, задерживает платежи, а подрядчик с заказчиком и проектировщиком недоделывают, не считают деньги инвестора и срывают сроки выполнения работ.

Такой характер взаимоотношений основных участников инве­стиционно-строительного рынка наряду с объективной необходи­мостью приводит к образованию интегрированных структур, ко­торые выполняют весь цикл работ от разработки концепции до продажи и эксплуатации построенного объекта. Это негативно сказывается на конкурентной среде, так как ведет к созданию режима олигополии в отрасли. Причем страдает от этого в пер­вую очередь бюджет Москвы, ведь городской инвестор становит­ся в ряду многих, имеющих мощные лоббистские возможности и финансовую поддержку, а у него нет возможности давать взятки или выйти за пределы нормативно установленных правил, или провести некоторые платежи через «серую» бухгалтерию.

У инвестиционно-строительной отрасли Москвы есть еще одна интересная особенность - пугающее однообразие форм реализа­ции построенной недвижимости. Для жилья это фактически в 100% случаев - продажа в собственность, для встроенных нежи­лых помещений - в большинстве случаев продажа, а также сдача в аренду, для бизнес центров - долгосрочная аренда так называ­емых блоков (обычно, площадь такого блока не менее 100 кв. м.). Российские инвесторы не спешат строить доходные дома, гости­ницы, да и бизнес центры в столице строятся с участием преиму­щественно иностранного капитала.

Что касается доходных домов, то необходимость их возрожде­ния в Москве была в полной мере осознана в Департаменте вне­бюджетной политики строительства города, и сейчас уже ведется строительство первого такого дома в Серебряническом переулке. Однако отсутствие нормативной базы ставит под сомнение реаль­ность реализации этого проекта: квартиры в доходном доме, на­ходящемся в собственности города, могут быть приватизированы арендаторами. Для решения данной юридической проблемы, оп­тимальным вариантом было бы создание акционерного общества со 100%-ным городским участием для управления и эксплуата­ции доходных домов.

Еще одним перспективным направлением для инвестиций яв­ляется строительство гостиниц, причем 3-4-звездных, рассчитан­ных на широкий круг потенциальных клиентов как российских, так и иностранных. При грамотном менеджменте, инвестиции в гостиничный сектор окупаются ориентировочно за 5 лет. В дан­ном сегменте рынка, Департамент внебюджетной политики стро­ительства города также намерен активно работать, обеспечив до­полнительные поступления в московский бюджет.

Развитие инвестиций в проекты, предусматривающие значи­тельные (3-5 лет) сроки окупаемости и еще более значительные сроки отдачи от инвестиций (до 50 и более лет), позволит создать в рамках московского строительного комплекса диверсифициро­ванный инвестиционный портфель, который обеспечит ритмич­ное функционирование отрасли не только в краткосрочной, но и долгосрочной перспективе.   

                         

Главная     Каталог раздела     Предыдущая     Оглавление     Следующая     Скачать в zip

 

 

 

 

 

 

 

Hosted by uCoz