Главная     Каталог раздела     Предыдущая     Оглавление     Следующая     Скачать в zip

 

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ОМСКА

АППАРАТ СОВЕТНИКОВ ГЛАВЫ ГОРОДСКОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

Информационно-аналитическое управление

 

АНАЛИЗ ДОЛГОСРОЧНЫХ ТЕНДЕНЦИЙ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ г. ОМСКА

 

Аналитический отчет

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

 

ИТОГОВЫЙ ОТЧЕТ ПО АНАЛИЗУ ЗАТРАТ МП ПЖРЭУ,

СИСТЕМЫ УЧЕТА ЗАТРАТ И НАЧИСЛЕНИЯ КВАРТИРНОЙ ПЛАТЫ В КИРОВСКОМ ОКРУГЕ

 

2. Анализ эксплуатационных расходов МП ПЖРЭУ Кировского округа

 

            Основными статьями эксплуатационных расходов МП ПЖРЭУ являются:

1)  административно-управленческие расходы,

2)  содержание младшего обслуживающего персонала,

3)  содержание домохозяйства,

4)  текущий ремонт,

5) прочие обязательные платежи.

            Административно-управленческие расходы включают заработную плату административно-управленческого аппарата с начислениями; содержание конторы, включая оплату коммунальных услуг; прочие расходы (телефонные, канцелярские, почтовые расходы, оплату информационных услуг, расходы на проездные билеты, подписку ).

            Содержание младшего обслуживающего персонала включает расходы на заработную плату (с начислениями) дворников, уборщиц (лестничных клеток, служебных помещений, мусоропроводов), лифтеров, операторов по обслуживанию лифтов и ЭВМ, сторожей, вахтеров, кладовщиков; прочие расходы (расходы на спецодежду, технику безопасности).

            Содержание домохозяйства включает расходы на дежурное освещение лестничных клеток, содержание лифтов, вывоз мусора, прочие затраты (содержание дворов, износ инвентаря, транспортные расходы, затраты на дератизацию, расходы на канцелярские товары).

            Текущий ремонт включает заработную плату (с начислениями) слесарей, газоэлектросварщиков, электромонтеров, плотников, маляров, кровельщиков; затраты на материалы, расходы по подрядным работам (обслуживание лифтов, электроплит, систем дымоудаления, работы по герметизации швов, измерению сопротивления и другие); прочие затраты (износ спецодежды, списание инструмента, техника безопасности, транспортные расходы и другие).

            Прочие обязательные платежи включают оплату услуг банка, кассовое обслуживание, износ основных средств (без учета стоящего на балансе МП ПЖРУ жилого фонда: согласно действующим правилам, амортизация по жилым зданиям не начисляется), техническую инвентаризацию, подготовку кадров, отчисления в фонд страховой медицины, фонд занятости, налог на землю, дорожный налог.

            Наконец, кроме эксплуатационных расходов существуют еще внеэксплуатационные расходы (разница в тепловых тарифах, содержание детско-подростковых клубов).

            Структура эксплуатационных расходов МП ПЖРЭУ Кировского округа за 9 месяцев 1997 года представлена в Табл. 7.

Табл. 7. Структура затрат МП ПЖРЭУ за 9 месяцев 1997 года

(%)

 

          Наибольшая доля затрат МП ПЖРЭУ по обслуживанию жилья приходится на текущий ремонт (в среднем по МП ПЖРЭУ - 38,5%). Существенно выбивается из общего ряда МП ПЖРЭУ —1, это произошло за счет больших затрат в этом МП ПЖРЭУ по статье текущий ремонт — 75,9% (постатейный анализ расходов будет проведен ниже).

          Среднемесячные затраты на 1 кв. м полезной площади представлены в Табл. 8.

 

Табл. 8. Среднемесячные затраты на 1 кв. м полезной площади

(руб.)

 

 

2.1 Анализ административно-управленческих расходов

 

          В общей структуре затрат административно-управленческие расходы в среднем по всем МП ПЖРЭУ составляют 7,6%, разброс от 4,8% в МП ПЖРЭУ —1 до 9,7% в МП ПЖРЭУ—3 (см. Табл. 7). Вместе с тем анализ среднемесячных затрат на 1 кв. м обслуживаемой полезной площади показывает, что наибольшие затраты по этому показателю в МП ПЖРЭУ — 1 (168,2 руб.), при средних по всем МП ПЖРЭУ — 89,5 руб. Выше средних затраты также в МП ПЖРЭУ — 3 (106,9 руб.), МП ПЖРЭУ —11 (104,4 руб.), МП ПЖРЭУ — 5 (99,8 руб.), МП ПЖРЭУ — 10 (95,9 руб.) (см. Табл. 8).

          Структура самих административно-управленческих расходов представлена в Табл. 9.

 

Табл. 9. Структура административно-управленческих расходов

(%)

 

          Данная таблица позволяет сделать вывод о том, что содержание конторы некоторыми МП ПЖРЭУ явно неоправданно. Прежде всего этот вывод относится к МП ПЖРЭУ — 1 и 3, затраты которых на АУП в целом превосходят средние по Кировскому округу.

          Основная доля административно-управленческих расходов приходится на заработную плату (с начислениями). В среднем по всем МП ПЖРЭУ эта доля составляет 84,1%. В абсолютном выражении эти затраты представлены в Табл. 10.

 

Табл. 10. Среднемесячные расходы на заработную плату по МП ПЖРЭУ

 

 

          Таким образом, среднемесячная заработная плата АУП МП ПЖРЭУ выше средней по Омску (за девять месяцев последняя составляла немногим более 800 тыс. руб.). Учитывая различия в объемах жилого фонда, обслуживаемого МП ПЖРЭУ, а также различия в оснащенности организаций основными средствами и ремонтной базой, представляется естественным вывод о необходимости объединения некоторых МП ПЖРЭУ с целью сокращения накладных расходов. В то же время возможен и другой путь, представляющийся более целесообразным и радикальным — создание конкурентной среды в сфере услуг по техническому содержанию жилья. Подробнее об этом говорится в заключении к данному отчету. Здесь же важно выделить то обстоятельство, что сумма в 89,5 руб. на кв. м. в месяц покрывает накладные расходы большинства МП ПЖРЭУ, составляя 7,6% от общих расходов, и может быть принята в качестве исходной базы для последующей калькуляции цены услуг МП ПЖРЭУ (или других организаций) по данной статье.

 

2.2. Анализ затрат на содержание младшего обслуживающего персонала

          В общей структуре затрат затраты на содержание младшего обслуживающего персонала (МОП) составляют в среднем по всем МП ПЖРЭУ 25,7%. Разброс по отдельным МП ПЖРЭУ от 5,0% в МП ПЖРЭУ—1 до 33,9% в МП ПЖРЭУ—10 (см. Табл. 7). Среднемесячные затраты на 1 кв. м полезной площади по всем МП ПЖРЭУ составили 301,2 руб. Самые низкие среднемесячные затраты по этой статье в МП ПЖРЭУ —1 (175,8 руб.), наиболее высокие в МП ПЖРЭУ — 8 (405,2 руб.), МП ПЖРЭУ — 10 (377,7 руб.) и МП ПЖРЭУ — 11 (347,5 руб.) (см. Табл. 8).

          В категорию МОП входят дворники, уборщицы лестничных клеток, служебных помещений, мусоропроводов, лифтеры, операторы по обслуживанию лифтов и ЭВМ, вахтеры, кладовщики. На данную статью затрат поэтому существенное воздействие оказывает степень благоустройства жилого фонда, закрепленного за каждым конкретным МП ПЖРЭУ, т.е. наличие лифтов и мусоропроводов. Наименее благоустроенный жилой фонд закреплен за МП ПЖРЭУ — 1, наиболее благоустроенный (со всеми удобствами, лифтом и мусоропроводом) — за МП ПЖРЭУ — 8, 10, 11 (см. Табл. 3). Численность работников МОП по МП ПЖРЭУ представлена в Табл. 11.

 

Табл. 11. Численность МОП по МП ПЖРЭУ

(чел.)

 

          Обращает на себя внимание практическое отсутствие уборщиц лестничных клеток. Из 496 по штатному расписанию в МП ПЖРЭУ округа фактически работает лишь 91 уборщица. Работники МП ПЖРЭУ объясняют эту ситуацию отсутствием средств на оплату труда данной категории работников. Таким образом, важнейшая услуга по обслуживанию жилья из обязательных негласно пополняет список услуг, оказываемых жильцам за дополнительную плату[1].

          Вывод относительно низкой эффективности работы АУП в некоторых МП ПЖРЭУ также может быть проиллюстрирован следующими данными (см. Табл. 12).

 

Табл. 12. Численность и зарплата МОП, приходящиеся на 1 работника и 1 руб. зарплаты АУП соответственно

 

 

          Как видим, в первых пяти МП ПЖРЭУ на одного начальника приходится всего четыре – восемь работников МОП, составляющих, как правило, большинство работников этих организаций. Аналогичная ситуация с зарплатой: на рубль зарплаты АУП, составляющую основную часть накладных расходов, приходится в среднем всего лишь четыре рубля расходов по оплате МОП. Даже отталкиваясь от этого среднего уровня, можно сделать вывод о возможности сокращения накладных расходов за счет повышения эффективности управления минимум на 25% (если довести показатели ряда МП ПЖРЭУ по затратам на содержание МОП в расчете на 1 руб. затрат на содержание АУП с 3 руб. до 4 руб.)

 

2. 3. Анализ затрат на содержание домохозяйства

          В общей структуре затрат затраты на содержание домохозяйства составляют в среднем по МП ПЖРЭУ 17,6%. Эта цифра колеблется от 9,7% в МП ПЖРЭУ — 1 до 23,1% в МП ПЖРЭУ — 4 (см. Табл. 7).

          Среднемесячные затраты на 1 кв. м полезной площади самые высокие в МП ПЖРЭУ — 1 (340,3 руб. при средних затратах по всем МП ПЖРЭУ в 206,4 руб.) и самые низкие в МП ПЖРЭУ — 6 (174,2 руб.), МП ПЖРЭУ — 11 (185,0 руб.), и МП ПЖРЭУ — 2 (189,1 руб.) (см. Табл. 8). Структура затрат на содержание домохозяйства представлена в Табл. 13.

 

Табл. 13. Структура затрат на содержание домохозяйства

(%)

 

            Половина затрат (в среднем по МП ПЖРЭУ — 50,1%) на содержание домохозяйства ложится на затраты по вывозке мусора. Эти затраты  с 01.08.97 г. исключены из эксплуатационных расходов МП ПЖРЭУ и определены в качестве самостоятельного платежа. Таким образом авторы данной меры предполагали “вывести” затраты на вывозку мусора из списка услуг, предоставляемых “за квартплату”. Однако эффективность данной меры оказалась более чем сомнительна. Так, убытки МП ПЖРЭУ уменьшились ненамного, поскольку в их составе остается налог на добавленную стоимость, предъявляемый к оплате мусоровывозящими организациями, а также оплата льгот по квартирной плате в расчете той части, которая ранее приходилась на вывозку мусора. Уместен вопрос: почему НДС не вошел в состав платы за вывозку мусора, если целью изменения порядка расчетов было полное погашение жильцами данного вида затрат? Естественно, что тариф, предъявляемый к оплате за услуги по вывозке мусора, является неизменным и утверждается Омским городским Советом. Однако затраты по вывозке мусора могут меняться, что и имеет место в реальности, соответственно, меняется и размер НДС. В результате, даже если первоначальный расчет тарифа по вывозке мусора для населения и включал НДС, впоследствии по крайней мере часть данного налога стала предъявляться Спецавтохозяйством к оплате МП ПЖРЭУ. И это естественно, так как договор на вывозку мусора со Спецавтохозяйством заключает не население непосредственно, а МП ПЖРЭУ. Таким образом, попытка решить проблемы убыточности организаций жилищно-коммунального хозяйства через выделение в рамках квартирной платы отдельных услуг по содержанию здания — это тупиковый путь. Кто бы ни обслуживал в дальнейшем жильцов, МП ПЖРЭУ или частные фирмы, они должны нести ответственность за весь круг услуг по техническому содержанию здания.

          В то же время сам тариф за вывозку мусора, предъявляемый Спецавтохозяйством к оплате гражданами представляется несколько завышенным. Тем не менее последнее нельзя утверждать с полной уверенностью, не имея на руках исчерпывающих и достоверных данных о работе этого предприятия. Скорее всего, предъявляемые расчеты расходов будут оправдывать данный высокий тариф. Однако мусоровозы есть не только у данной организации, поэтому на открытых торгах можно было бы выяснить, насколько действительно оправдан предъявляемый тариф[2].

 

2.4. Анализ затрат на текущий ремонт

          Затраты на текущий ремонт занимают наибольшую долю в общей структуре расходов МП ПЖРЭУ. В среднем по МП ПЖРЭУ она составляет 38,5%. Существенно превышена эта доля в МП ПЖРЭУ — 1. Здесь она составила 75,9% (см. Табл. 7). Об этом свидетельствуют и среднемесячные затраты на 1 кв. м полезной площади — 2656,4 руб. при средних затратах по всем МП ПЖРЭУ —451,6 руб. (см. Табл. 8).

          Анализ фактического объема работ по текущему ремонту, выполненных МП ПЖРЭУ округа, как хозспособом, так и подрядным способом, свидетельствует о том, что столь значительные затраты МП ПЖРЭУ — 1 являются необоснованными (см. Табл. 14 и 15):

 

Табл. 14. Объем работ по текущему ремонту, выполненных

МП ПЖРЭУ в 1997 году хозспособом

 

 

Табл. 15. Объем работ по текущему ремонту, выполненных МП ПЖРЭУ в 1997 году подрядным способом

 

 

          Относительно других МП ПЖРЭУ в МП ПЖРЭУ — 1 только по ремонту кровли и благоустройству, выполненным подрядным способом, произведен более высокий объем работ. Вместе с тем, по объему расходов в денежной форме это менее 9% от всех расходов МП ПЖРЭУ — 1 на текущий ремонт.

          Структура самих затрат на текущий ремонт представлена в Табл. 16.

 

Табл. 16. Структура затрат на текущий ремонт по МП ПЖРЭУ

(%)

 

          Как видно из Табл. 16, наибольшая часть затрат по текущему ремонту в МП ПЖРЭУ — 1, приходится на статью “Прочие затраты”, в состав которых входят затраты на материалы.

          Принципиальным моментом в отношении затрат на текущий ремонт является следующее:

          состав работ по проведению текущего и частичного капитального ремонта в целом совпадает (более того, состав работ по ремонту также во многом схож и с составом работ по строительству новых зданий). Это позволяет МП ПЖРЭУ затраты, осуществляемые на капитальный ремонт зданий, проводить как текущий ремонт и относить на убытки по содержанию здания.

          Так, в МП ПЖРЭУ — 1 в 1997 году был проведен капитальный ремонт (практически полная перепланировка) общежития. Тем не менее, затраты по ремонту общежития вошли в состав затрат по текущему ремонту. В результате убытки от содержания зданий растут.

          Важно то, что в городе в целом идет постоянное старение жилого фонда, требуется осуществление все больших объемов капитального ремонта. Смешение затрат на проведение капитального и текущего ремонта может приводить к бесконечному росту как затрат на техническое содержание здания, так и квартирной платы. Кроме того, неочевидно, почему жильцы новых домов должны компенсировать затраты на проведение капитального ремонта жильцам старых домов.

          В состав затрат всех МП ПЖРЭУ на текущий ремонт включены затраты по эксплуатации внутридомовых сетей, которые возмещаются МП ПЖРЭУ предприятиями коммунального хозяйства (водопроводно-канализационными, электро-, газо-, теплоснабжения). С учетом этого факта собственно затраты МП ПЖРЭУ по обслуживанию жилья должны быть меньше на величину этих затрат.

          Если проанализировать перечень услуг, выполняемых МП ПЖРЭУ в счет платы за техническое обслуживание здания (см. Табл. 17), можно сделать вывод о том, что значительная доля этих услуг приходится как раз на обслуживание внутридомовых коммуникаций.

 

Табл. 17. Перечень услуг в счет платы за техническое обслуживание здания

 

 

          В 1998 году решением Региональной энергетической комиссии расходы на содержание внутридомовых сетей исключаются из себестоимости электрической и тепловой энергии и включаются в затраты жилищных организаций.

          В связи с этим необходимо отметить два обстоятельства:

·      снижаются расходы коммунальных (энергоснабжающих) организаций по обеспечению населения коммунальными услугами. Соответственно, увеличивается доля покрытия себестоимости этих услуг тарифом, предъявляемым к оплате населению. К сожалению, выделить размер указанного снижения расходов на данный момент невозможно, так как нет данных о затратах этих организаций;

·      при расчете размера квартплаты, которая должна покрывать эксплуатационные расходы, в качестве исходных принимались расходы с учетом обслуживания внутридомовых сетей, что отвечает реальным условиям 1998 года. В то же время процент покрытия квартплатой эксплуатационных расходов в 1997 году оказался несколько заниженным. Для того, чтобы получить корректную цифру, необходимо было из статьи затрат по текущему ремонту убрать размер затрат на обслуживание и ремонт внутридомовых сетей, что в условиях действующей системы отчетности сделать практически невозможно.

            Перечень услуг, выполняемых МП ПЖРЭУ Кировского округа по заявкам населения за счет собственных средств жителей, представлен в Табл.18.

 

Табл. 18. Перечень услуг за счет собственных средств жителей

 

 

            Подводя итог анализу, осуществленному в этом разделе, еще раз зафиксируем следующие выводы:

·      основная часть затрат МП ПЖРЭУ связана с текущим ремонтом (38,5%). В свою очередь, большая часть указанных затрат связана с обслуживанием внутридомовых коммуникаций. Тем не менее, возмещение затрат по обслуживанию внутридомовых коммуникаций составляет в среднем по Кировскому округу не более 50% затрат на текущий ремонт. Отсюда следует, что затраты на текущий ремонт МП ПЖРЭУ в целом регулярно завышаются;

·      указанное завышение происходит из-за осуществления частичного капитального ремонта, учитываемого как текущий. Следует отметить, что проведение последнего способствует улучшению качества содержания жилья. Однако побочным результатом такой схемы проведения ремонта является удорожание содержания здания и последующий рост квартплаты.

 

2.5. Прочие обязательные платежи

            В общей структуре затрат прочие обязательные платежи в среднем по всем МП ПЖРЭУ составляют 10,6%, разброс по МП ПЖРЭУ довольно значительный: от 3,0% в МП ПЖРЭУ —11, до 13,1% в МП ПЖРЭУ — 10 (см. Табл. 7). Среднемесячные затраты по статье “Прочие обязательные платежи” на 1 кв. м полезной площади в среднем по МП ПЖРЭУ составили 123,8 руб. Самые низкие в МП ПЖРЭУ —11: 34,9 руб., самые высокие в МП ПЖРЭУ —1: 158,4 руб. (см. Табл. 8). Относительно прочих обязательных платежей, таким образом, можно отметить лишь то, что такой большой разброс свидетельствует об отсутствии специальной работы со стороны окружного жилищного управления по контролю за данным видом расходов.