Главная     Раздел     Предыдущая     Оглавление     Следующая     Скачать в zip

 

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ
ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНСТИТУТ ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННЫХ СЛУЖАЩИХ

МУНИЦИПАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ

БАЗОВЫЕ УЧЕБНЫЕ ПЛАНЫ И ПРОГРАММЫ

МОСКВА—НИЖНИЙ НОВГОРОД, 1998

 

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

l Цель: изучение принципов управления недвижимостью в жилищной сфере.

l Категория слушателей: руководители и специалисты органов местного самоуправления.

l Срок обучения: 108/108 уч. час.

l Режим занятий: 6 час. в день.

 

 

Общие положения

Рыночные преобразования в экономике России в значительной мере затронули подходы к экономической оценке зданий, сооружений, земельных участков (недвижимости), ставших объектами различных сделок в соответствующих секторах рынка недвижимости, а также ее методы. В настоящее время существует три подхода к оценке недвижимости: определение затрат на возведение и функционирование в условиях рынка; сравнение с ценами аналогичных объектов на уже состоявшихся продажах; анализ дохода, приносимого недвижимостью, приведение его к текущей стоимости объекта.

Очевидно, что для определения стоимости зданий, сооружений, земельных участков приоритетен затратный подход, так как целью расчетов является установление нормативной стоимости. Умение применять этот метод необходимо специалистам по инвентаризации. Настоящая программа предусматривает изучение этих вопросов как в части теории, так и в части умения производить практические расчеты стоимости объектов инвентаризации.

Обучение специалистов по настоящему курсу не ограничивается только изучением затратного подхода к оценке недвижимости, а имеет комплексный характер, направленный на получение всеобъемлющих знаний, позволяющих определить любой вид стоимости объекта в конкретных условиях оценки и прежде всего его рыночную стоимость.

 

Методика реализации программы

Программа состоит из девяти разделов, семь из которых посвящены методам оценки недвижимости, один — методам оценки земли и один — анализу правового режима государственного регулирования сделок с землей и недвижимостью.

Большая часть курса состоит из практических занятий, которые дадут возможность слушателям приобрести навыки по оценке земли и недвижимости. Кроме того, практические занятия предусматривают разбор и обсуждение конкретных ситуаций, в процессе которых анализируются принимаемые решения в зависимости от особенностей рынка недвижимости и земли в конкретном регионе.

В качестве итогового контроля проводятся зачеты по разделам I-VI и VII-IX.

 

Учебно-тематический план

 

 

Содержание учебно-тематического плана

Раздел I. Обзор рынка земли и недвижимости в России. Недвижимость как объект оценки

Тема I-1. Мировой опыт работы в области оценки недвижимости и его адаптация к российским условиям. Особенности рынка недвижимости в России

Цели оценки недвижимости, виды стоимости, использование при оценке.

Тема I-2. Цели оценки недвижимости, определение стоимости. Характеристика рынка недвижимости

Специфические черты рынка недвижимости: локализованность (территориальная закрепленность) объектов, относительно небольшое число участников рынка недвижимости, высокая степень конфиденциальности сделок по недвижимости, низкая эластичность предложения объектов недвижимости в краткосрочном плане и вероятность больших изменений спроса, возможность отклонения цен отдельных сделок от средних показателей в результате влияния субъективных мотиваций их участников.

Тема I-3

Участники рынка недвижимости: риэлтеры, девелоперы, ипотечные кредиторы, страховые компании, юридические фирмы. Сегментация рынка недвижимости по различным параметрам: функциональному назначению, территории, ценам, уровню качества объектов, типу прав собственности. Цели оценки недвижимости: купля-продажа, аренда (субаренда), дарение или наследование, внесение в качестве части уставного капитала, инвестирование и т.д.

Тема I-4. Различия между понятиями "стоимость", "цена" и "издержки", виды стоимости недвижимости

Виды стоимости недвижимости:

- рыночная;

- нормативно-рассчитываемая;

- восстановительная;

- страховая;

- стоимость функционирующей недвижимости;

- инвестиционная;

- потребительская.

Раздел II. Принципы оценки недвижимости как теоретическая основа определения ее стоимости

Тема II-1. Принципы оценки недвижимости

Первая группа принципов характеризует представления покупателя на рынке недвижимости и включает принципы полезности, замещения, ожидания.

Вторая группа принципов характеризует влияние на стоимость самой недвижимости — зданий, сооружений, земельных участков. Принципы остаточной продуктивности, вклада, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

Третья группа принципов характеризует влияние рыночной среды на стоимость недвижимости, в нее входят принципы зависимости, соответствия предложения и спроса, конкуренции и изменения.

Четвертая группа принципов, синтезирующая первые три, — принципы наилучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ). Согласно этому принципу из всех возможных вариантов использования недвижимости выбирается такой, который приносит наибольшие доходы. Два этапа выбора НЭИ: 1 — рассматривается земельный участок как незастроенный; 2 — рассматривается данный участок с имеющимися на нем постройками.

Раздел III. Организация оценки недвижимости. Три методологических подхода к оценке

Тема III-1. Процесс и процедура оценки. Этапы процесса оценки для получения обоснованного отчета об оценке

Этап 1. "Определение задачи": предварительное изучение ситуации оценки и формулировка вида стоимости на соответствующую дату.

Этап 2. "Составление плана оценки": определение требований к информации, необходимой для проведения оценки; обоснование выбора уместной методологии оценки. Установление объемов работ по оценке, формулировка предложения о гонораре, который платит заказчик, и задание на проведение оценки.

Этап 3. "Сбор и проверка информации". Анализируется расположение объекта, его состав, юридический статус, экономические показатели его функционирования.

Этап 4. "Применение уместных подходов к оценке". Применяются три различных методологических подхода: затратный, рыночный, доходный. Общим для всех подходов к оценке является требование информации о рынке, которая при определении стоимости используется по-разному.

Этап 5. "Согласование". Предназначен для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Этап 6. "Отчет об оценке стоимости", составленный в повествовательной форме. Используются стандарты оценки, применяемые российскими оценочными фирмами.

Тема III-2. Законодательство и нормативные документы, определяющие требования к профессиональному уровню лиц, осуществляющих оценку

Раздел IV. Шесть функций денежной единицы как экономико-математический аппарат оценки недвижимости

Тема IV-1. Функция денежной единицы. Фактор. Сложный процент. Дисконтирование. Аннуитет (простой и авансовый)

Необходимость иметь экономико-математический аппарат для оценки недвижимости, позволяющий соизмерить текущую стоимость и будущие доходы.

Тема IV-2. Четыре элемента, предшествующие применению расчетных инструментов

1) Определение сумм денежных средств-доходов и расходов, прогнозируемых оценщиком в результате анализа ситуации оценки.

2) Определение времени получения этих сумм на основе прогнозов периода владения и срока перепродажи недвижимости.

3) Определение рисков как неизбежных условий осуществления любых предпринимательских проектов.

4) Определение ставок доходов на вложения и оцениваемый объект.

Тема IV-3. Формализация расчетов оценок с использованием сложного процента и дисконтирования с помощью специальных таблиц, называющихся "Шесть функций денежной единицы"

Первая функция (F₁) — будущая стоимость единицы денежных средств, вложенных в доходную недвижимость.

Вторая функция (F₂) — стоимость по истечении определенного срока серии периодических доходов в размере одной денежной единицы, получаемых в конце каждого периода.

Третья функция (F₃) — необходимая величина периодических доходов, получаемых в конце каждого периода в течение определенного срока владения объектом, для накопления суммы в размере одной денежной единицы к его окончанию.

Четвертая функция (F₄) — текущая стоимость единицы денежных средств, получаемых в результате перепродажи недвижимости через определенный период времени.

Пятая функция (F₅) — текущая стоимость доходной недвижимости, приносящей периодический доход в виде серии платежей, в конце каждого периода в размере одной денежной единицы.

Шестая функция (F₆) — величина периодических доходов в конце каждого периода в погашение одной денежной единицы текущей стоимости недвижимости в течение определенного срока владения объектом.

Раздел V. Оценка недвижимости доходным методом (капитализация прямая и потока дохода)

Тема V-1. Методы капитализации дохода

Три  последовательных  этапа  установления  стоимости недвижимости: 1) определение  будущих  доходов; 2) определение значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы; 3) величина текущей стоимости объекта оценки. Определение дохода в период владения недвижимостью путем определения потенциального валового дохода (ПВД). Проведение корректировки на коэффициент недоиспользования. Временная привязка доходов, точность прогноза периода владения. Определение дохода от перепродажи (реверсия). Капитализация дохода — процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

Четыре метода расчета коэффициента капитализации: кумулятивное построение, рыночная "выжимка", ипотечно-инвестиционный анализ, использование коэффициента покрытия долга. Величина коэффициента капитализации определяется возвратом капитала, вложенного в покупку недвижимости. Три варианта возврата: гарантирован полный возврат капитала, прогнозируется рост капитала, прогнозируется потеря капитала.

При прогнозе потери капитала есть три способа возврата вложенного капитала: способ Ринга, Инвуда, Хоскольда.

Раздел VI. Оценка недвижимости методом сравнения продаж

Тема VI-1. Корректировка стоимости

Метод сравнения продажи базируется на данных в недавно состоявшихся сделках. Основа метода — принцип замещения, т.е. предположение, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит сходный с ним объект.

Этапы применения метода:

Первый — выявление недавних продаж сопоставимых объектов в соответствующем секторе рынка недвижимости.

Второй — проверка информации о сделках.

Третий — проведение корректировок стоимости сопоставимых объектов путем сравнения их с оцениваемыми. Корректировки цен (денежные и процентные) по выделенным для сопоставления параметрам. Способы количественного определения корректировок основываются на методах математической статистики.

Раздел VII. Оценка недвижимости затратным методом

Тема VII-1. Базовый показатель стоимости. Нормативы укрупненных показателей стоимости

Оценка земли и сооружений, полная стоимость воспроизводства "Метода оценки стоимости строительства". Оценка физического, функционального и экономического износа: определение вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Сущность затратного метода оценки недвижимости. Случаи наиболее приоритетного применения затратного метода.

Тема VII-2. Определение восстановительной стоимости недвижимости в текущих ценах.

Процесс идет в два этапа:

1. Определение показателя стоимости по нормативам укрупненных показателей.

2. Актуализация этого показателя и приведение к текущей стоимости.

Тема VII-3. Техника использования ставок арендной платы для оценки недвижимости.

Раздел VIII. Методы оценки земли

Тема VIII-1. Земельный кадастр; государственное управление земельным фондом: регистрация землевладений и землепользований; учет земель; оценка земель; порядок и состав документов по отводу земель.

Тема VIII-2. Оценка земельного участка

Цена земли в составе цены недвижимости. Местонахождение участка, конкурентный дифференциал участка, анализ рынка, ресурсные качества участка, правовые ограничения.

Тема VIII-3. Метод наилучшего эффективного использования земли (техника остатка)

Отбор вариантов застройки. Стоимость строительства зданий и сооружений. Анализ технологической обоснованности. анализ финансовой обоснованности: прогноз доходов от объекта, расходов на содержание, чистый операционный доход.

Раздел IX. Правовой режим рынка недвижимости.
Система государственного регулирования земельных отношений и сделок с недвижимостью

Тема IX-1. Земельное право. Анализ действующих законодательных актов.

Тема IX-2. Гражданский кодекс РФ о сделках с землей и недвижимостью.

Тема IX-3. Особенности законодательного регулирования прав собственности на землю в субъектах Российской Федерации.

 

Литература

1.       R-WAY: Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости. — М.: Информационное агентство R-WAY.

2.       Бюллетень фонда имущества г. Москвы (Московской области).

3.       Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. — М.: ИНФРА-М, 1996.

4.       Законодательные основы риэлтерской деятельности. — М.: Менеджер, 1995. (Б-ка риэлтера).

5.       Казаков А.П., Минаева Н.В. Экономика. — М.: ЦИПККАП, 1996.

6.       Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. — М.: Финстат­информ, 1996.

7.       Международные стандарты оценки. — М.: РОО, 1995.

8.       Недвижимость в Москве и Московской области: Сб. нормативных актов. — М.: СПАРК, 1993.

9.       Приложение. Квалификационная характеристика "Оценщик (эксперт по оценке имущества)": Постановление Министерства труда и социального развития РФ № 11 от 23 ноября 1996 г.

1.       Профессиональный статус: Американское общество оценщиков — аккредитованные члены, старшие члены, заслуженные члены // Фрид-ман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М.: Дело, 1995, с. 405.

2.       Ревунова Н.Г. Градостроительная оценка территорий и платное землепользование. — Спб., 1995.

3.       Справочник риэлтера, 2-е изд. — М.: Корпорация "Жилищная инициатива", 1994.

4.       Стандарты Российского общества оценщиков. — М.: РОО, 1995.

5.       Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. — М.: РОО, 1996.

6.       Фельдман А.А. Депозитные и сберегательные сертификаты. Чековое обращение: Учеб. и справ. пособие. — М.: ИНФРА-М, 1995.

7.       Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М.: Дело, 1995.

8.       Харрисон Г. Оценка недвижимости. — М., 1995.

9.       Хелферт Эрик. Техника финансового анализа. — М.: Аудит ЮНИТИ, 1996.

10.   Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. — М.: Русская деловая литература, 1996.

11.   Эккерт Д. Оценка земельных участков. — М., 1996.

12.   Экономика недвижимости. Толковый словарь // Финансовая газета, 1996, № 25, 26.

 

Главная     Раздел     Предыдущая     Оглавление     Следующая     Скачать в zip