22. Проблемы товариществ собственников жилья (ТСЖ).

С середины 90-х годов муниципальные власти почти всех городов России начали активно пропагандировать идею создания товариществ собственников жилья, организаций жильцов приватизированных (собственных) квартир дома, которые должны, по мысли авторов, жилищно-коммунальной реформы заменить устаревшие домкомы и КОС, а также содействовать реформе ЖКХ. ТСЖ предстают как главные заказчики на рынке кампаний управляющих ЖКХ и основные представители организованных жителей-домовладельцев.

При этом уже сегодня в литературе отмечена масса недостатков ТСЖ. Перечислим основные:

1. Конфликт ТСЖ новостроек с застройщиками как риэлторами. При постройке нового дома часть квартир, как правило, отдается застройщикам, зачастую - в зачет потерь и расходов (в т.ч. зарплаты) при строительстве. Застройщики либо отдают часть квартир бесплатно (по договору с муниципалитетом, по своим внутренним обязательствам), либо продают по цене, как правило, ниже рыночной, т.к. строителям нужна “наличка”. В результате часть квартир новостройки приобретают малоплатежеспособные жители, что немедленно сказывается на возможностях ТСЖ и порождает конфликт среди жильцов.

2. Отсутствие законодательства о частной собственности на землю не дает возможности ТСЖ выступать независимым девелопером даже своего земельного участка.

3. У ТСЖ нет налоговых льгот, а соответственно нет преимуществ перед ЖСК, МЖК и кондоминиумами.

4. Муниципальные власти часто и необоснованно пересматривают тарифы ЖКХ и БТИ. ТСЖ в этих условиях становятся заложником инфляции и политики городской властной машины. При этом руководители ТСЖ невольно становятся посредниками между жильцами и властью. Они амортизируют недовольство жителей и часто принимают на себя обязательства, которые должна выполнять муниципальная власть.

5. В стране почти нет лицензированных, цивилизованных подрядчиков, специализирующихся на управленинии ЖКХ. Соответственно нет рынка управляющих кампаний. В результате ТСЖ вынуждены “идти на поклон” к монополисту - РЭУ.

6. Механизм жилищных компенсаций и субсидий не отлажен. Жители, имеющие жилищные льготы, благодаря законам, пролоббированым определенными ведомствами (МВД, министерством обороны, МЧС, министерством здравоохранения, министерством юстиции), а также государственным пенсионным фондом не получают компенсационные деньги на руки. Ведомства расплачиваются (как правило, проводят взаимозачет) с федеральным бюджетом. Федеральный бюджет регулирует отношения с региональными. Те - с муниципальными. До уровня дома, до уровня ТСЖ ничего не доходит. В результате жители не имеющие жилищных льгот вынуждены платить за льготников. То есть государство попросту конфискует компенсационные деньги и вводит дополнительные налоги на граждан, не имеющих жилищных льгот.

7. ТСЖ ограничены в правоспособности. Они могут осуществлять только те действия, которые зафиксированы в уставе. Учредительный договор ТСЖ не признается нынешним ГК РФ.

8. Не решен вопрос о собственности ТСЖ как домовладельца. Может ли он им быть сам?

9. При создании ТСЖ в доме, часть которого принадлежит юридическим лицам, нередки случаи самоустранения последних от содержания помещений и перекладывания этих функций на ТСЖ.

10. Не урегулирован вопрос о перераспределениии долей в ТСЖ в результате появления нового собственника.

Перечисленные выше проблемы приводят к конфликтам домовладельцев и руководителей ТСЖ или управляющих кампаний.

Для ликвидации этих противоречий необходимо уже сейчас принять следующие меры:

1. Отменить риэлторские функции застройщиков, расплачиваться со строителями наличными деньгами.

2. Решить ворос о земле на территории города. Это позволит ТСЖ стать реальным собственником и девелопером своего земельного участка, а также урегулирует цены БТИ и УЖКХ.

3. Расширить лицензирование подрядчиков в сфере ЖКХ.

4. Ввести налоговые льготы для ТСЖ.

5. Отменить механизм действия жилищных льгот в нынешнем виде. Ввести индивидуальные льготные счета граждан, на которые ведомства и фонды должны перечислять компенсационные деньги.

6. Расширить ГК РФ в части признания правомочности учредительных договоров ТСЖ.

7. Решить вопрос (хотя бы на уровне местного законодательства) о ТСЖ как домовладельце и о возможности перераспределения долей в ТСЖ.

8. Усилить административную и, возможно, уголовную ответственность руководителей юридических лиц, систематически уклоняющихся от содержания помещений в домах ТСЖ.

Перечисленные выше меры смогут превратить ТСЖ в структуру. способную смягчить кризис современного российского города. Но ТСЖ никогда не заменит ТОС. А в нынешнем виде окажется “пятым колесом” в системе городских хозяйственных форм.

Главная Каталог раздела Предыдущая Оглавление Следующая Скачать в zip