Главная Каталог раздела Предыдущая Оглавление Следующая Скачать в zip
МЕЖДУНАРОДНЫЙ
УНИВЕРСИТЕТ (в Москве) Кафедра государственного и муниципального управления
Москва 23 апреля 2000 г.
Краснянский Л.Н. Руководитель Департамента внебюджетной политики строительства города Москвы.
Строительство является одной из базовых отраслей во всех развитых странах мира. В отличие от высокотехнологичных производств и сферы так называемой «новой экономики» это, в целом, достаточно традиционный и устоявшийся бизнес. Новые технологии, управленческие методы, способы организации труда, маркетинга и оптимизации производственного цикла активно внедряются в строительстве, но сверхприбылей и погони за сиюминутной конъюнктурой в этой сфере нет и быть уже не может.
Все вышесказанное в полной мере можно отнести и к России, особенно к Москве. Будучи одним из главных секторов городской экономики, с начала 90-х строительство прошло большой путь: от планового распределения подрядов и конечного продукта (квартир, административных зданий, гостиниц и т.д.) до нынешней ситуации, когда без разрыва основных производственных связей, сокращения числа рабочих мест, снижения научно-технического потенциала удалось создать цивилизованный первичный рынок жилья и нежилых помещений, конкуренцию между подрядными организациями и поставщиками строительных материалов и оборудования.
До 1996 г. строительная отрасль двигалась в сторону рынка, это движение было не до конца осознанным. Кроме того, нельзя было разрушать складывавшуюся годами систему управления стройкомплексом. Однако только городской инвестор мог обеспечить выживание московских строительных организаций и их бесперебойную работу, а также адекватно регулировать распределение заказов на подрядные работы и распределение построенного жилья.
Без ложной скромности можно сказать, что знаковым моментом в становлении инвестиционно-строительной отрасли города стало создание в 1996 г. Управления внебюджетного планирования развития города, преобразованного затем в Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы. Таким образом, были решены две актуальные для столичной администраций задачи: координация инвестиций в жилищное строительство и поддержка основных городских строительных организаций, которые на тот момент находились в состоянии хронического системного кризиса. За прошедшие четыре года Департамент смог не столько количественно, сколько качественно изменить весь инвестиционно-строительный процесс в столице. Мы как городской инвестор начали с финансирования строительства районов массовой застройки, а сейчас активно работаем на рынке качественного индивидуального жилья, которое, тем не менее, востребовано покупателями. Конечно, в последнее время получило широкое распространение мнение о ненужности и даже вредности городского инвестора, имеющего ряд льгот и совмещающего в себе черты коммерческой организации и функционального органа городской власти. С одной стороны, Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы не платит налогов, потому что управляет средствами Целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда, не производит отчислений на развитие городской социальной и инженерной инфраструктуры. С другой стороны, за четыре года городской бюджет получил ориентировочно 1 миллиард долларов, причем жилье для коммерческой реализации строится за счет кредитных средств, а выручка от продажи направляется в бюджет. До недавнего времени все муниципальное жилье, строящееся в Москве, также финансировалось за счет средств жилищно-инвестиционного фонда. Кроме того, Департаментом осуществляется крупномасштабное финансирование строительной индустрии города, значительный объем средств направлялся на научные и опытно-конструкторские разработки (НИОКР).
Эффективность данной схемы инвестирования жилищного строительства и распределения средств показалась недостаточной, и летом 2000 г. руководство города приняло решение о придании инвестиционно-строительной отрасли города дополнительного импульса конкуренции. Была создана Городская конкурсная комиссия по инвестированию строительства и реконструкции жилых объектов и определены два основных городских инвестора: по индивидуальному жилью в центре города - Департамент внебюджетной политики строительства, по районам массовой застройки - вновь созданный Московский строительный союз, в который вошли монополисты панельного домостроения (ДСК-1, 2, 3) и крупнейшие подрядчики по типовому жилью (СУ-155, Мосстроймеханизация-5, Мосфундаментстрой-6, СУ-83). Инвесторы по строительству в срединных районах в программе реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда будут определяться на конкурсной основе.
Здесь следует отметить своеобразие схем инвестирования а жилищное строительство в Москве. В отсутствие рынка земельных участков и учитывая запрет на продажу прав долгосрочно! продажи земли под жилищное строительство с октября 2000 г, все инвесторы поставлены в жесткие рамки и фактически лишены выбора в формах своего взаимодействия с городской администрацией. Конкуренция в ивестиционно-строительной отрасли необходима, но она немыслима во-первых, без основного городского инвестора, который проводит политику Правительства Москвы, используя рыночные методы, а во вторых, без однородной инвестиционной среды, при наличии которой стартовые условия для всех инвесторов одинаковы и среди множества равный инвестиционно-строительных компаний нет «более равных», чем другие.
Организационно-правовая форма
для городского инвестора имеет большое, но не определяющее значение: главное,
чтобы администрация обладала правом решающего голоса либо через прямое
подчинение и интегрированность в структуру городского управления, либо через
контрольный или блокирующий пакет акций. Решающим является то, какую политику
проводит городской инвестор, какие схемы возврата средств используются при
инвестировании строительства: экстенсивные или интенсивные, работает ли
вложенный в строительство рубль только сегодня или он будет приносить прибыль и
через пять, и через пятнадцать лет; а также работает ли этот самый рубль на
городской бюджет, на благосостояние москвичей, или оседает на оффшорных
счетах, или, что еще хуже - просто разбазаривается или разворовывается по
мелочи.
Наследство экстенсивного хозяйствования еще очень сильной Более того, у многих строительных организаций Москвы качество не только не растет, а падает; а цены не просто не падают, а растут. Управляя инвестициями, мы начинаем управлять и качеством строительно-монтажных работ, и ценообразованием, и многими другими слагаемыми строительства как такового. К сожалению, у многих участников рынка остались понятия о подрядчиках, заказчиках, проектировщиках с одной стороны и инвесторах с другой стороны как о классовых врагах, которые противостоят друг другу и ищут любые возможности, чтобы друг друга обмануть. То есть инвестор, а особенно городской, где-то что-то недоплачивает, задерживает платежи, а подрядчик с заказчиком и проектировщиком недоделывают, не считают деньги инвестора и срывают сроки выполнения работ.
Такой характер взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительного рынка наряду с объективной необходимостью приводит к образованию интегрированных структур, которые выполняют весь цикл работ от разработки концепции до продажи и эксплуатации построенного объекта. Это негативно сказывается на конкурентной среде, так как ведет к созданию режима олигополии в отрасли. Причем страдает от этого в первую очередь бюджет Москвы, ведь городской инвестор становится в ряду многих, имеющих мощные лоббистские возможности и финансовую поддержку, а у него нет возможности давать взятки или выйти за пределы нормативно установленных правил, или провести некоторые платежи через «серую» бухгалтерию.
У инвестиционно-строительной отрасли Москвы есть еще одна интересная особенность - пугающее однообразие форм реализации построенной недвижимости. Для жилья это фактически в 100% случаев - продажа в собственность, для встроенных нежилых помещений - в большинстве случаев продажа, а также сдача в аренду, для бизнес центров - долгосрочная аренда так называемых блоков (обычно, площадь такого блока не менее 100 кв. м.). Российские инвесторы не спешат строить доходные дома, гостиницы, да и бизнес центры в столице строятся с участием преимущественно иностранного капитала.
Что касается доходных домов, то необходимость их возрождения в Москве была в полной мере осознана в Департаменте внебюджетной политики строительства города, и сейчас уже ведется строительство первого такого дома в Серебряническом переулке. Однако отсутствие нормативной базы ставит под сомнение реальность реализации этого проекта: квартиры в доходном доме, находящемся в собственности города, могут быть приватизированы арендаторами. Для решения данной юридической проблемы, оптимальным вариантом было бы создание акционерного общества со 100%-ным городским участием для управления и эксплуатации доходных домов.
Еще одним перспективным направлением для инвестиций является строительство гостиниц, причем 3-4-звездных, рассчитанных на широкий круг потенциальных клиентов как российских, так и иностранных. При грамотном менеджменте, инвестиции в гостиничный сектор окупаются ориентировочно за 5 лет. В данном сегменте рынка, Департамент внебюджетной политики строительства города также намерен активно работать, обеспечив дополнительные поступления в московский бюджет.
Развитие инвестиций в проекты, предусматривающие значительные (3-5 лет) сроки окупаемости и еще более значительные сроки отдачи от инвестиций (до 50 и более лет), позволит создать в рамках московского строительного комплекса диверсифицированный инвестиционный портфель, который обеспечит ритмичное функционирование отрасли не только в краткосрочной, но и долгосрочной перспективе.
Главная Каталог раздела Предыдущая Оглавление Следующая Скачать в zip